重磅解绑消息来了 北京、深圳、广州等都提及到了满足刚性和改善性住房需求

　　刚刚过去的一周，房地产市场出现了重大变化。从央行、住建部再到地方，释放了很多积极的信号。长期受到限购政策影响的一线城市终于等到了重磅解绑消息。

　　7月27日，住房和城乡建设部部长倪虹召开企业座谈会，会上提出三项救市措施：进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不认贷”。

　　7月29日晚，北京住建委官方公众号“安居北京”发文表示高度重视房地产市场平稳健康发展，北京话音刚落，深圳、广州也立马做出相同表态。

　　值得注意的是，北京、深圳、广州等都提及到了满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　深圳市住建局表态

　　7月30日，深圳市住房和建设局发文表态，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。以下为原文：

　　党中央、国务院高度重视房地产业良性循环和健康发展。7月24日中央政治局会议指出，要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

　　近日，住房和城乡建设部召开相关企业座谈会，倪虹部长表示要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好各项政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　市住房建设局坚决贯彻习近平总书记关于住房工作的重要指示精神，认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在企业座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，以及上级有关部门指导下，结合我市房地产实际情况，会同市有关部门、中央驻深机构和各区抓好贯彻落实，更好满足居民刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼工作，切实维护房地产市场秩序，促进我市房地产市场平稳健康发展。

　　作为中国最典型的两大核心一线城市，中国房地产调控的风向标，北京和深圳一南一北，一呼一应，信号意义非常强烈。北京、深圳住建部门均明确“会同相关部门抓紧抓好贯彻落实工作”，这说明会积极做政策的调整，可能会有组合拳。

　　广州调控政策即将出台

　　据财联社，7月30日，有媒体联系到了广州市住房城乡建设局，相关工作人员处表示，广州市住房城乡建设局正认真学习领会中央政治局会议精神，按照倪虹部长在有关座谈会上的讲话要求，在市委、市政府领导下，坚持稳中求进工作总基调，实事求是抓紧推进落实，将结合广州实际尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求，促进广州房地产市场平稳健康发展。

　　7月28日，广州日报发布题为《广州出台新政：城中村改造探索设置综合产业用地》的文章，文中提到：

　　持续优化审批服务机制，服务高质量发展大局。7月27日，市规划和自然资源局出台第三批惠企利民措施，紧紧围绕省委“1310”具体部署和市委全会“1312”思路举措，在降低企业时间成本、缓解企业资金压力、提升审批服务效能、推进城中村改造和优化停车泊位配建设置等方面出新招、出实招，为广州继续在高质量发展方面发挥领头羊和火车头作用，贡献规划资源力量。

　　城中村改造是广州高质量发展过程中必须啃下的“硬骨头”。市规划和自然资源局将精准施策，推动城中村改造。其中值得注意的，是广州将探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（兼容工业、公共管理和商业服务用地），为城中村改造创造多元载体。

　　市规划和自然资源局有关负责人在媒体解读会上透露，最新出台的第三批惠企利民措施主要有五大亮点：优化流程，压缩时限，降低企业时间成本；降低成本，破解难题，缓解企业资金压力；优化标准，创新服务，提升审批服务效能；精准施策，积极探索，推进城中村改造；刚弹结合，保障需求，优化停车泊位配建设置。

　　本次市规划和自然资源局从四个方面入手，精准施策，推进城中村改造。

　　1.探索城中村改造复建物业性质留白

　　其一，探索城中村改造复建物业性质留白，设置综合产业用地（兼容工业、公共管理和商业服务用地），为城中村改造创造多元载体。

　　市规划和自然资源局更新规划处负责人表示，此举是为全力支撑落实“产业第一、制造业立市”战略，通过城中村改造为新动能新产业留足空间，实现以高质量为导向转型升级的目标，“此前，村集体复建物业用地性质较为单一，大多选择商业服务用地，如果想要变更需要重新修改规划。探索功能混合的产业用地不仅符合集约节约利用存量土地的要求，同时也满足了现代化产业的多元需求，而且还允许在同一地块内设置不超过计容建筑面积30%的服务型配套设施。”

　　2.支持城中村改造分期分片实施

　　其二，灵活分片办理规划条件和设计方案审查，支持城中村改造分期分片实施。允许按有效的项目实施方案批复文件或属地城市更新主管部门出具的意见灵活分片办理规划条件和设计方案审查，以加快推进城中村改造项目的实施。

　　3.缩短城中村改造用地报批时间

　　其三，优化城中村改造用地报批，缩短报批时间。为加快推进城中村改造用地报批工作，“三旧”用地报批主管部门可以通过提早谋划城中村改造项目涉及的“三地”报批工作，将“三地”征收手续与主体地块涉及的征收手续一并组卷报批，从而节省报批时间50%。

　　4.简化建设工程规划许可申办材料

　　其四，简化建设工程规划许可申办材料，提升城中村改造业务办理便利度。

　　城中村改造项目复建安置房（含住宅和物业）、独立用地的市政基础设施和公共服务配套设施等公益类工程项目，可凭同意使用土地通知书、划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、建设用地批准书、不动产权证、建设用地规划许可证（2020年2月1日后核发的）等任一材料作为使用土地证明文件，办理设计方案复函、建设工程规划许可证。

　　专家：未来的政策走向究竟如何？

　　清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟教授认为：“三项措施不仅是逆周期措施，更有助于共同支撑房地产市场长效机制，鼓励首套房需求、支持改善性需求、抑制投机做法，同时还能促进房产的梯度消费。”他认为，面对低迷的房市，本次政策的指导性较强。此前一些政策仅有少数城市试水，在本次政策的指导下，预期各地尤其是一线城市将会落实更加宽松的政策。未来政策要更加落地，建议将“因城施策”进一步细化为“因区施策”，适应不同区域的差异化情况。

　　据证券时报30日报道，易居研究院研究总监严跃进表示，北京市住建委此次表态信号意义重大，意味着近期北京在购房政策方面会有宽松的做法。

　　严跃进指出，此次北京市住建委的表态具有信号意义，说明各地在积极落实住建部的相关政策精神，反过来说明各地近期会有各类动作或大招。另外，也说明一线城市有政策宽松的可能，且预计在8月份就会出台相关政策，比如可以针对郊区市场放松、针对二手房方面进行放松。

　　多位行业专家表示，对于“认房不认贷”、降低首付比例、贷款利率这三项政策来说，一二线城市相比三四线城市拥有更大的下降空间，但宽松的房贷政策还需要央行、金融监督管理总局和各地银行配合执行。

　　7月31日，碧桂园（HK:02007）发布《内幕消息 财务资料之更新》公告称，根据截至2023年6月30日止6个月未经审核管理账目之初步评估及现时可获得之其他数据，该公司预期截至2023年6月30日止半年度可能录得未经审核净亏损。

　　对于2023年上半年预计亏损，碧桂园在公告中解释称，主要是由于房地产行业销售下行的影响，导致房地产业务结转毛利率下降，物业项目减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

　　相比之下，碧桂园2022年6月30日半年度（即“2022年上半年”）的净利润约为人民币19.1亿元，股东应占核心净利润约49.1亿元。碧桂园在公告中表示，在最终确定2023年上半年综合中期业绩之前，该公司仍在编制综合账目。

　　值得一提的是，此前的7月24日，大摩发表研究报告指出，将碧桂园评级下调至减持，并大削目标价，由2.3港元大降至0.9港元。前不久，花旗也维持对碧桂园“中性”评级，但目标价由2.5元降至1.6元。

　　而截至2023年7月31日收盘，碧桂园的股价报收1.58港元/股，较前一个交易日下跌6.51%，总市值约为436.68亿港元。拉长时间来看，碧桂园自2023年初至今的累计跌幅为40.82%，碧桂园服务的累计跌幅则达到52.63%。

　　不难看出，整个房地产行业正在经历大洗牌，碧桂园同样在寻求转型的机会。

　　一、高杠杆，埋下一颗随时引爆的“闪雷”

　　和众多出身名门的粤系房企创始人不同，杨国强在创业之前，就是一位身无分文的穷小子。

　　在从一名瓦工慢慢成为一家建筑公司的总经理后，杨国强于1992年创立碧桂园。

　　2004年，杨国强率领碧桂园团队从广佛毅然向珠三角地区拓展，在高明、鹤山、江门、清远、南沙等地纷纷落子，进入快速发展阶段。

　　彼时，杨国强雄心勃勃，邀请了国内外十几位建筑、文学领域的大师会商，陆续开发了假日半岛、长沙威尼斯城等高端住宅项目。

　　这些产品在当时非常震撼，房地产上下游来参观的人很多，但市场并不买账，整个项目去化缓慢。

　　为了摆脱困局，碧桂园在产品力上下功夫，以假日半岛为例，碧桂园充分利用原生态果林、天然水库等生态环境资源，以手工定制的天然石材雕塑矗立在庭院回廊每个角落，确定了以亚热带园林阳光风情的结构格调。该项目也逐渐形成碧桂园鼎鼎大名的自然风光度假项目系列。

　　借助楼市回暖的东风，2005年，假日半岛（广州）吸引看楼逾10万人次，首次推出即售罄；2006年碧桂园威尼斯城开盘当日热销6.5亿，成交套数和成交金额均为第一。碧桂园凭借这两个项目可谓一战封神，赚得盆满钵满。

　　2007年，碧桂园在港交所主板挂牌上市，上市当天市值达到了1189亿港元，逐渐确立了一个国际性地产品牌战略定位，一时风头无两。

　　2013年，是碧桂园的转折点。这一年碧桂园豪掷千金在海外的首个项目金海湾正式开盘，认购近100亿元人民币。同年，在澳大利亚悉尼的莱德花园项目也破土动工。也是在这一年，碧桂园正式确立房地产产品在海内外范围铺开。

　　大举扩张推升了公司销售额。2013年-2015年碧桂园实现合同销售额分别约为1060亿元、1288亿元、1402亿元，连续三年实现千亿销售。

　　彼时，信心满满的杨国强，在面对媒体时表示，未来碧桂园将继续“高歌猛进”：2018年我们不设销售目标。这种看似低调的言论，显然给碧桂园未来增长提供了更大想象力。

　　然而，从负债端来看，碧桂园一直想要降负债的目标却未能如愿，截至2018年年末，公司资产负债率高达89.36%。

　　事实上，支撑碧桂园销售额快速增长的是公司大手笔加杠杆。自2007年4月港股上市至2018年度，碧桂园总负债年复合增长率为48.23%，相应总资产增长为37.24%，债务增速远超越资产增速。

　　此外，时间来到2020年，碧桂园当年现金及现金等价物骤降了818.32亿元。2021年，碧桂园积极抓回款，并发行了高额利息债券，债务结构得到优化。

　　但碧桂园下行之势并未改变。2022年财报显示，碧桂园收入约为4303.71亿元，较2021年度的5230.64亿元下降约17.7%；全年净亏损60.52亿元，这是碧桂园自2007年在香港上市至今，首次出现全年亏损的情况。

　　紧接着，碧桂园2023年Q1业绩再度下滑也早在预料之中，实现归属公司股东权益的合同销售金额仅为945.6亿，同比减少22.41%。不仅如此，其今年前5月销售额只有1399亿元，相较于2022年同期的2011.9亿元，直接下降了30.46%。

　　而今，碧桂园的一纸公告，则表明了其在2023年上半年将录得亏损。

　　二、跨界转型，却困难重重

　　为了自救，碧桂园就另辟蹊径，选择结合房地产开发与建筑业务，深度布局人工智能。

　　在2022年财报中，碧桂园提及其成立了科技建筑集团，并将利用科技的力量推动传统建筑业的工业化、数字化、智能化升级，在管理半径内合理规划新项目，体系化地输出科技建造解决方案，大力对外拓展代管代建等业务。

　　众所周知，人工智能产业化培育的周期非常长，典型的特点就是资金投入很大，利润空间微薄。财报显示，仅2022年碧桂园全年投入的研发费用高达2.164亿，但产出的成果却几乎可以忽略不计。

　　既然人工智能业务盈利周期被无限拉长，碧桂园为何还要一腔孤勇的加大投入呢？

　　答案很明显，为了活下去。过往在行业快速增长的背景下，成长性掩盖了所有缺点，高负债的房企ROE和股价表现反而更好，然而在贷款集中度管理制度和监管红线的管理下，这些企业的风险逐渐暴露，随着行业出清加速，碧桂园自然也立在了悬崖边上。

　　如今换道赛场加足马力向科技化、智能化迈进，碧桂园后期大概率也会将相关成果落地赋能房地产业务，融资环境也会相对放松，这样碧桂园的杠杆问题就不再是燃眉之急，最起码在爆雷前活下来了。

　　毫无疑问的是，人工智能成为碧桂园打造第二增长曲线的主旋律根本原因是面对房地产存量市场竞争下浓浓的焦虑。那么问题来了，这份焦虑能解救碧桂园目前的困境吗？

　　能救，但需要时间。

　　一方面，人工智能故事好讲，实现却很难。这不仅对企业的概念升级，到产业链完善，再到商业化成熟有着极高的要求，而且更重要在于从软硬件协同到生态培育，需要很长周期才能有所建树。

　　另一方面，就碧桂园历史发展来看，地产开发仍排在首位，而其一直宣称的其他科技业务—智慧建造、现代农业、智慧餐饮，分别位列房地产开发业务后三位。如此来看，碧桂园科技建筑这块，不能说还在起步阶段，但对营收的贡献显然还有待加强，离转折点也似乎还有一定距离。

　　三、地产下行阶段喜迎政策“及时雨”，碧桂园路在何方？

　　正在自救的碧桂园，所处的市场环境也越来越狭窄。

　　但正所谓”有危就有机“，深耕细作、寻求稳增长曲线可能会成为未来行业的关键词。这样的主旋律也与近期国家出台一系列提振房地产多项举措不谋而合。

　　先是，在7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（下称《意见》）。其中重点提及了，在超大特大城市要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。

　　在《意见》指引下，对于仍处于平稳运行的房地产行业具有重要指导意义，指引了新方向，而城中村改造或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海。

　　后是，在7月24日，中央政治局会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作中，对我国房地产市场重点提出需适时调整优化房地产政策。

　　中信建投表示，这是一场政策“及时雨”，对于当前经济形势判断，重点领域风险化解（特别是房地产相关表述），资本市场，扩大内需等方面的表述有颇多亮点。尤其是在房地产方面，预计地产领域将出台更多政策满足居民刚性和改善性住房需求，有利于强化市场信心，推动市场企稳回升。

　　种种迹象，似乎都让碧桂园有着无限信心，能够轻松撑过这一寒冬。但纵观全局，销售疲软、债务负担较重、财务杠杆仍较高，都是悬在碧桂园头顶上的达摩克利斯之剑。

　　大浪淘金，未来的化解之路注定并不好走。但无论如何，只有硬着头皮想方设法走下去，才能看到更多希冀。