这是一次历史级别的周期逆转！楼市大反攻 已箭在弦上

　　说大招，大招就到。

　　“天花板会议”刚刚定调，证监会、住建部纷纷表态，力度超预期。

　　近日，住建部部长更是直接喊话，释放刺激政策意向。寥寥数语，信息量极为巨大。

　　这是一次历史级别的周期逆转！楼市大反攻，已箭在弦上。

　　近日，住建部部长召开企业座谈会时，明确指出：

　　要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求；

　　进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　住建部的发声，对于房地产市场接下来的动作，有着至关重要的作用。

　　这是房地产救市政策从“可以做”向“怎么做”的跨越。

　　可以预见，接下来一线城市和强二线城市，在降首付、降利率、减税费、“认房不认贷”方面，会很快拿出具体的细则。

　　这其中最给力的两点，就是降首付比例和“认房不认贷”。

　　降首付很好理解，可以直接解决刚需上车的资金门槛问题。

　　“认房不认贷”则是针对改善族的大招。

　　改善族在买二套房的时候，只要把第一套房子卖掉，不管贷款还没还清，都可以视为首套，首

　　这一点对于一线城市来说，威力可是太大了。

　　要知道，以前实行“认房又认贷”的时候，哪怕是购买力强横的北京和深圳，二手房市场都挺不住。

　　一但将“认房认贷”改为“认房不认贷”，等于将改善置换的门槛降到了最低，会释放出大量购买力。

　　只要这两项政策能够实打实的落地，对于重启一线城市楼市，有着相当大的作用。

　　更关键的是，住建部的发声，等于在政策端推了一把。

　　你可以理解为对一线城市和强二线城市喊话：我都开口了，你们就大胆干吧。

　　那么一线城市和强二线城市还有望出台哪些政策呢？

　　首先，优化限价政策，已经是迫在眉睫了。

　　就拿杭州来说，住户杠杆率高达139.7%，楼市泡沫全国第一，放眼世界都是第一梯队的存在，可“打新热”却依旧盛行。

　　这其中最大的原因就是限价政策导致的一二手房严重倒挂，长此以往，楼市的泡沫会越来越大，二手房市场迟早有崩的一天。

　　其次，一线城市是时候该因城施策，放开部分非核心区的限购了。

　　眼下一线城市的郊区楼市也是压力山大，比起三四线城市好不到哪去。

　　但是由于一线城市失衡的人房比例，还是有大批购买力等待入场的，放开郊区限购，有助于释放购买力，帮助郊区去库存。

　　另外，限售政策或许也能适当调整。

　　现在很多城市都完全放开限售了，比如长三角的徐州、常州等城市。

　　但是像一线城市和部分二线城市，限售周期依旧很长，像厦门限售5年，长沙要求“网签满4年即可出售”，成都限售3年……

　　最后，降低交易税费，降低房贷利率，甚至是降低存量房贷利率。

　　税费方面，比如像2015年那样再来一次“5改2”，这无疑将极大推动二手房的流通性。

　　还有房贷利率，虽然现在很多三四线城市的房贷利率都降到3字头了，但是一线城市还维持在较高的水平。比如深圳，四大行的房贷利率还在4.8%。

　　而对于存量房贷利率，推行难度当然是有的，但也不是一点可能没有，起码现在很多城市已经开始实行“商转公”了。

　　纯商贷买房的朋友可以将贷款转为“商贷+公积金贷款”的组合贷形式，从而减少房贷利率，算是一个好的方向。

　　接下来，准备迎接政策潮吧！

　　我早就告诉过大家，2023年楼市会迎来史诗级大招，一线会有实质性松绑。

　　一切不过是周期罢了。

　　从过去20年的房地产调控中，可以明显看出有两轮大的政策刺激期，正是2008-2009年，以及2014-2016年。

　　每当楼市down到谷底，“有形之手”总会出面干预，从未有过例外。

　　政策刺激，房价拉升；政策收紧，市场收缩。楼市就是在不断的收紧-刺激中，循环往复。

　　今年房地产能不能重演08年和15年的绝地反弹，就要看今年的政策力度是不是和前两年一样给力。

　　2008年救市的标志是11月5日国常会上提出的“进一步扩大内需的十项措施”，也就是江湖流传日久的“4万亿计划”。

　　随着大量的真金白银砸向楼市、棚改和大基建，各种配套利好也随之释放。

　　其中主要的有四点：

　　一是大力度的货币政策，2008年9月开始，央行在年内先后4次降准。

　　二是税收优惠，将首次购买90平以下普通住房的个人契税下调到1%，并且免征个人房屋买卖的印花税，营业税年限“5改2”。

　　三是降低存量房贷，存量房贷直接打了7折。

　　四是最低首付比例下调至20%。

　　更关键的是，那时我国还未实行限购政策。

　　2015年的救市标志，则是轰轰烈烈的棚改货币化安置。

　　这也诞生了楼市历史上第一次全国性的普涨，从2015到2017年，从一线城市到五线城市，从市区到远郊，全都在涨。

　　而当时配套落地的利好政策，在08年的基础上更加具体。

　　第一同样是货币政策，2014-2016年间，央行共计实施了5次降息，4次降准。5年期以上贷款基准利率降到了4.9%。

　　第二，将非限购城市的首付比例从30%下调至25%。

　　第三，部分城市的存量房贷打折，折扣在85折左右。

　　第四，二手房营业税“5改2”。

　　第五，除一线城市外，全面取消限购。

　　除此之外，15年还落地很多辅助性政策，包括鼓励农民买房、放开户籍制度、异地公积金贷款等。

　　从下面这张图表可以明显看出，此前的两次救市，本身有着非常多相似点。

　　其中有几个最关键的要素：

　　都要国家层面政策的明确支持；

　　货币政策力度都很大；

　　都进行了税费减免；

　　都下调了首付比例；

　　也都取消或部分取消了限购。

　　发现没有，单从政策力度上来看的话，眼下的政策力度已经与08年、15年相差无几了。

　　在财政政策方面，从2021年到现在，央行降准次数已经达到4次，5年期LPR利率更是已经低至4.2%，算是历史新低。

　　限购政策上，眼下除了一线城市和一部分强二线城市，剩下的城市基本上也都放开了。

　　要说这一次救市和前两次最大的不同，就是中央和地方救市的前后顺序不一样。

　　前两次都是中央挑头，地方跟上。一线城市先涨，二三四线跟上。

　　这一次则是地方拼命救市，实在没招了，中央才大发神威，一线城市才准备开始下场。

　　这就导致此次救市的干货、大招，全都在碗底下。

　　比如像政治局会议提到的“适时调整优化房地产政策”。

　　很明显，现在还有余地进行“适时调整优化”的，也就省一线城市和那几个强二线城市了。

　　再比如住建部昨晚说到的3个方向：

　　降首套房首付、降利率；

　　改善型住房换购税费减免；

　　“认房认贷”改为“认房不认贷”。

　　这话明显也是说给一线城市听的，尤其是“认房不认贷”这一条，眼下也就是一线城市还在执行这一条政策。

　　还有前几天国常会提出的“在超大特大城市推进城中村改造”。

　　直接就把范围限定在了超大特大城市，全国加起来一共21个。

　　所以今年的楼市能不能像08年、15年一样支棱起来，就看后面一线和强二线城市如何发挥了。

　　虽然现在救市的范围和力度都已经逐渐到位了。

　　但是我们也要认识到，时代毕竟是不同了。

　　房地产的体量从2021年的18万亿直接跌到13万亿，这种缩水的幅度，是2008年和2015年不曾出现的。

　　所以本轮的房地产拉升，和前两次也会有一些不同。

　　首先，市场的信心回归需要时间，所以房地产在短期内快速拉升是不太可能的。

　　楼市会是逐步回温的过程，直到一线城市再次火爆，再次进入新一轮的调控紧缩期。

　　其次，不会再有全国性的普涨了。

　　从这一轮的救市中大家应该看得很明白了，只有一线城市和部分强二线城市的楼市，会因为利好政策的持续出台，最后重新复苏。

　　而三四线城市，以及一些库存高企的二线城市，在很长一段时间里，都将在保交楼和去库存中艰难跋涉。

　　最后，大多数人的“买房观”需要改变了。

　　想要买到不亏钱的房子，正在变成一件越来越专业的事。

　　不论是出手的时机，城市、地段的选择，资金的分配，还是杠杆的运用，都是大家买房路上的必修课。

　　楼市的至暗时刻过去了，但是闭眼买房的年代也过去了。