下半年乃至明年的上海楼市 有底了！为上海楼市吃下一颗“定心丸”

　　刚刚召开的政治局会议，关于房地产的表述，总基调没有变，也没有否定“房住不炒”，还是以稳为主，“托而不举”。 　　在这个基础上，和过往不同，部分细节表述还是非常振奋人心，可以说，为上海楼市吃下一颗“定心丸”，下半年乃至明年的上海楼市，有底了！ 　　方向明确，下限锁牢，上限就看接下来相关部门和上海方面如何贯彻落实此次政治局会议的精神。 　　房地产供求关系逆转 　　此次政治局会议关于房地产的描述，出现了一个非常重要的新提法：房地产市场供求关系发生重大变化。 　　这说明，管理层已经充分认识到，国内房地产的供求关系，已经逆转了。不再是过去的供小于求，而是总量出现了供大于求，房地产真的不需要那么多房子了。 　　众所周知，当下楼市问题的症结所在，就是需求严重不足。 　　那么在这种楼市需求很弱的情况下，又要让房地产不能硬着陆，也就意味着，过去关于房地产的各种调控措施要出现重大变化，包括上海这样的一线城市在内，不能再用严苛的行政命令，约束地方上的自主行动。 　　这是一个大的基调，上半年其实大部分城市已经基本上彻底取消各种管控房地产的政策措施，现在矛盾的焦点就在上海这样的一线和少数几个强二线城市，其实这些城市一直在等待，就等中央发话了，这次政治局会议基调定了，终于发话了，下半年上海就可以自己决定放松尺度了。 　　政策见底，接下来就是市场底，盘底的过程虽然也很痛苦，但有了方向，前方就能看到曙光，道路可能会出现曲折，但光明一定会到来。 　　上海楼市接下来几个猜想 　　此次政治局会议罕见的公开提出“适时调整优化房地产政策”。这是释放非常明显的宽松预期，对比前几次反复强调“支持刚性和改善性住房需求”的语调，这次有了更强劲的松绑信号。 　　再结合之前国务院常务会议，提出超大和特大城市城中村改造。 　　政治局会议后，接下来我认为，上海等一线城市各种政策管控会全方位放松。根据会议精神，我有以下几个猜想，接下来上海楼市大宽松不会有，中宽松会有一些动作，可能小惊喜。 　　大宽松不会有，毋庸置疑，毕竟“房住不炒”的主基调没变。 　　比如全市层面在房票上不会有变动，上海户籍家庭2套、外地户籍已婚1套。这是上海楼市调控的最后底线，绝对不会突破。 　　中宽松可能会有几个动作，比如认房又认贷会调整。已经结清的房贷，不再计入“认房又认贷的首套房认定标准”，快则下半年，慢则明年上半年。 　　再比如降低房贷利率，尤其是二套利率以及首付成数，来放大市场整体的购房资金量、提升交易量。 　　目前，上海楼市的购买力中，至少一半是置换，如果这一半的购买需求预算都能放大1/3，是不是行情得上升？ 　　至于小惊喜，比如对外地户籍购房可以放松，加码人才引进，在松江、嘉定、青浦、奉贤南桥这4个新城，可能会在外地户籍购房资格上，略有放松，形式上不好说，可以是从家庭改为个人，也可以是降低社保年限，也可以是家庭为单位可以买2套等等。 　　行情倒逼政策加速 　　上海作为全国楼市的标杆和风向标，当下的境况不佳，也会倒逼管理层加快打开政策工具箱。 　　在国家统计局发布的5、6月70城房价指数中，上海二手房价格分别下跌0.8%、1.2%，领跌全国。3月之后上海二手房市场急转直下，从烈火烹油到降至冰点只用了两个月时间 　　2月份，上海二手房成交量18858套，冲破荣枯线（15000套）； 　　3月份，上海二手房成交量23650套，创下今年以来成交高峰； 　　4月份，上海二手房成交量17334套，对比上月直线下滑； 　　5月份，上海二手房成交量13963套，开始跌破荣枯线。 　　尤其6月成交仅仅只有1.26万套；较上月下降约17.6%，6月份成交量在近10年的6月份二手房成交量排名中，仅高于2014、2017年同期，远低于2万套的平均水平。 　　市场来到荣枯线（1.5万套）下方，在过去的36个月中，只跑赢了受核验价、疫情和春节假期影响的2021年9月、2022年12月和今年1月，交易严重不活跃。 　　市场从年初的卖方市场迅速转变为买方市场，买房人议价空间提高，部分房东不得不大幅降价卖房，这也让部分区域的二手房泡沫挤压，一二手房倒挂空间收缩。 　　比如上海蟠龙天地今年初二手房挂牌价在9万/平以上，最新成交单价已回落至7.5万/平；再比如陆家嘴北滨江的万科翡翠滨江小区内2022年8月的成交单价在21.8万元/平方米，2023年小区最新的成交均价下降到了13.8万元/平方米...... 　　随着出生人口断崖式下跌，过去好多年炒作的上海学区房市场，今年也在悄悄发生改变，迅速降温。 　　当然学区房陷入买卖低谷期，除了和人口出生率有关系，还和政策定向调控脱不开关系。 　　上海一些区域实施了多学区划片政策，增加学校与住房之间对口的不确定性，对抑制学区房炒作有显著影响。以及这两年的教师轮岗制度，老师们不再固定于一个学校教学，而是几年轮动一次。 　　这样一来，打破了名校对优质优秀老师的垄断，让买学区房变成了猜盲盒，让优质学区房变得不确定。学区房最怕不确定，一旦变成了买彩票靠运气，学区房的定价规则就发生了巨变，房价下跌就成为必然。 　　其实过去很长一段时间里，房地产与学区强行捆绑，许多买房人一直坚信，学区房是上海楼市的硬通货！ 　　比如2021年，浦东新区顶流学校明珠小学的“老破小”朱家滩小区单价飙升至130952元/平方米，“秒杀”隔壁世茂滨江豪宅，高点时期，甚至达到均价15万元。 　　地处浦东新区、凭借“福外+建西”双学区成为顶流学校的梅园片区，最高峰单价卖到20万元出头，甚至有挂25万元的。 　　但上个月，行情变了，朱家滩小区成交均价已经跌至10万元左右，目前门店的挂牌价跌至10万元以内，同样对口明珠的泉东小区，挂牌单价只有9万元出头。 　　此外，上海传统顶级学区房梅园片区也难以幸免，现在的小户型只能卖到13万-15万元/平方米了。这降幅，妥妥的割肉放血。 　　二手房1.5万套荣枯线很重要 　　上海楼市急需救市，政治局会议恰逢其时，对房地产未来走向一锤定音。 　　按照过往的历史规律，政策底到市场底会有个半年左右的滞后期。未来城市之间一定会出现重大分化，从国常会出台的超大和特大城市城中村改造意见可以明显看出来，未来的政策着力点一定不会再雨露均沾，机会一定是在上海这样的一线和少数几个二线城市。 　　但在“房住不炒”底层逻辑下，供求关系的基础发生重大变化，未来上海楼市不会存在任何v型反转的可能性，更多可能是盘底后缓慢回暖的态势，房价大涨的基础不再存在。 　　上海楼市接下来的机会大概率会在明年乃至后年，上海下半年买房要密切关注成交量的变化，1.5万套荣枯线很重要。 　　按照时间规律测算，明年有望站上1.5万套荣枯线；如果出台的政策比较给力符合甚至超出市场的预期，会有机会向2万套的年度均线靠拢。 　　政策出来后到年底乃至明年上半年会是个可以慢慢看房仔细挑选的好机会，因为此次上海的复苏回暖一定是一个非常缓慢的过程。 　　总结 　　总之，这次政治局会议给市场吃下了一颗定心丸。 　　当务之急，还是要回到拼经济的基本面上来，这也是房地产新的历史抉择： 　　十年前救楼市，就能救经济；现在是拼经济，才能救楼市。 　　而且把就业的高度，提高史无前例的战略高度，然后努力扩大中等收入群体，也就是让家庭（3人）总收入，在10万到50万之间的家庭，越来越多。 　　这一切都是为了创造新的需求，拿捏住了现在经济大环境的七寸。 　　随着经济复苏的进程不断加快，收入增长预期改善，市场信心的扭转，以上海代表的标杆城市楼市好地段房产，长期看还是非常值得拥有的！