超大特大城市积极稳步推进城中村改造 2014年货币化棚改的剧情又要重演了吗？

　　现在全体中国人都很关注这件事情。 　　就在最近，高层重要会议指出：要适时调整优化房地产政策，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。 　　这个消息一传出，很多人就大喊着房价又要开始涨了，2014年货币化棚改的剧情又要重演，但事实真的会如此吗？今天我就好好聊一聊这个问题。 　　01货币化棚改的历史 　　要搞清楚这一次和2014年的区别，我们必须先弄清楚2014年到底发生了什么事。 　　众所周知，我国房地产行业有3个重要的时间节点。 　　一个是2008年，4万亿刺激政策，房子开始变得很值钱。 　　另一个是2021年，给房地产套上了紧箍咒，整个行业开始进入下行周期。 　　但真正影响比较大的一个节点其实是2014年。 　　在这一年我们面临的国内外环境是： 　　1. 国际上美联储加息，第一次俄乌冲突，全球资本回流美国，我们出现了外资撤离。 　　2. 国内信贷紧缩，房地产行业资金短缺开始暴雷。 　　3. 房产库存量巨大，以当时的速度，需要整整5年才能卖光所有楼盘。 　　4. 从2013年起，地产对经济发展的贡献已经超过了外贸领域。 　　在这样的时代背景下，要不要救市，成了一个答案非常清晰的问题，所以在2014年7月21日，上面发布了《关于进一步加强棚户区改造工作的通知》，目标是要改造出适合1亿人居住的城镇棚户区和城中村。 　　一开始改造的主要模式是“实物赔偿”，也就是我拆了你的房子，然后根据你家里的人口数在附近给你赔一套房子，整个过程中基本不涉及到金钱交易。 　　但后来发现这样似乎不行，因为大家拿到了房子，更加不会再去买房子了，那就无法达到去库存救市的目的，所以大概从2015年开始，改造的主要模式就变成了赔偿款，也就是我拆了你的房子，给你一笔钱，你想去哪买房子都行。 　　这个方案皆大欢喜。 　　从拆迁的老百姓角度来看，通过这次机遇一下子拿到了以前一辈子都赚不到的钱，生活水平直线提升，堪称命运的转折点。 　　从上面的角度来看，大家拿了钱都去买房，只用了3年多的时间就消耗掉了以前海量的房产库存，救市成功，保住了经济。 　　但唯一的问题是，当大家都去买房的时候，房价就会开始失真，所以从2015-2016年，短短两年时间，房价迎来了一次史诗级的大跃升，这个事大家都很熟，我就不多言。 　　02城中村改造的影响 　　看完了货币化棚改的历史，我们回过头来看这一次超特大城市城中村改造这件事情。 从国内外背景来看： 　　1. 现在美国也在加息、俄乌出现了第二次冲突，全球资本也在回流美国，这是最近几年经济不景气的重要原因。 　　2. 恒大、融创等地产公司暴雷。 　　3. 房地产对经济的拉动作用依然很明显。 　　这是和2014年相似的地方，也是很多人认为会推高房价的重要依据。 　　但是，这一次我们的政策其实和9年前有很大的差异。 　　第一个差异就是改造的范围。 　　2014年那次棚改基本涉及到全国所有城市，范围极大。 　　而这一次国家明确圈定了改造范围，那就是19个超特大城市，北上广深，再加上成都、重庆、武汉、天津、杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。 　　而且也不是所有城中村全都改造，而是居住环境不好亟需改造的城中村才会改造，从范围来看，比2014年那次要小很多。 　　第二个差异是改造的方式。 　　2014年那一次棚改是以赔偿款的方式进行。 　　这一次根据目前文件的表述来看，“要加大保障性住房建设和供给”、“鼓励民间资本加入”，这两个表述说明了两点： 　　1. 这次改造不是为了去库存，而是为了让一部分人能住上房子。 　　2. 这一次上面没钱也不会兜底。 　　所以这一次大概率是对房屋进行翻新，而不是给赔偿款，因为通过计算可知，若按照拆迁的标准，这一次需要接近13万亿的资金，十分吓人，如果只是翻新，2万亿就能完成。 　　如果不是给钱，而只是翻新，那不仅不会引起房价上涨，还可能会引起房价下跌，因为第一，房子翻新了，以前想换房子的人可能就不换了，又可以住一段时间，这个买房需求消失了。 　　第二，房子改造翻新还有一个作用，那就是可以提高房子的居住面积，改造前，以前的老房子只有3层，改造后可以加建到6层，多出来的房子就可以由政府出面进行统租管理，租房的人多了，买房的人自然就少了。 　　当然，统租模式具体如何实施，还需要认真研究，深圳最近就搞出了一个反面案例。 　　深圳南山区白芒村的多个城中村因为驱赶租户闹上了新闻。 　　为什么会发生这种事情？因为政府为了把城中村的房子统一起来改造，给了房东很高的租金，根据房东自己透露的消息，政府给的租金是市面价格的2倍以上，所以很多房东们急不可耐的要赶租户走，让自己早点拿到钱。 　　而且这件事还暴露了另一个问题，上面以这么高的价格统租房东的房子，未来会不会引起房租的上涨？ 　　所以我个人认为在落实统租政策的时候，应该以廉租房的模式去实施，政府/相关企业补贴一部分租金，让住进去的租户只用出很少一部分钱，只有这样，才能让年轻人在大城市站稳脚跟。 　　虽然有一些执行方式还需要商榷，但这次“超特大城市城中村改造”绝对算是一个好消息，做好了就是一个三赢的局面： 　　1.拉动了房地产相关行业的发展，比如家电、电梯、钢筋水泥、塑料等等，对经济是一剂强心剂，也解决了就业问题，更重要的是，还不会抬高房价，简直就是目前的最优方式。 　　2.解决了一部分城市居民房子破旧的问题，改善了他们的居住环境。 　　3.可以帮助一部分年轻人在大城市站稳脚跟。 　　无论怎么看，这都是一个有利的政策，伴随着这个政策的出炉，我相信下半年的经济形势可能会有所改观。