现房销售的时代 真的要来了？ 深圳 悄咪咪干了件大事

　　一南一北，两座一线城市，先后出手了！ 　　目标直指房地产市场最大的奶酪，也是最硬的骨头——预售制。 　　现房销售的时代，真的要来了？ 　　深圳，悄咪咪干了件大事。 　　前几天，深圳第三轮土拍的3宗宅地挂牌，看似按部就班，却暗藏玄机。 　　位于宝中的宅地，在出让方式上和以往有非常大的不同。出让公告中明确写道： 　　该地块竞指标的部分从往常的“竞保障房建面”变成了“竞现房销售建面”。 　　这是深圳首例“竞现房销售建面”出让地块，背后意义非同一般。 　　其实早在2016年，深圳就尝试过搞现房销售，只可惜昙花一现，后来并没有铺开。 　　时隔数年，深圳再次出手，意味着时隔多年，深圳再一次开始了对现房限售的探索。 　　而且我发现，走上现房销售探索之路的城市，正在越来越多，脚步也越来越快。 　　北京，是当之无愧的急先锋。在去年第三轮集中供地的18宗土地中，将13宗地块明确要求现房销售。 　　随后的在第四轮土拍中，6宗宅地全部“竞现房销售”。 　　在北京之后，合肥、福州、杭州、济南、西安等城市也相继表态，支持探索现房销售。 　　而从今年开始，国家层面也在越来越频繁的释放推行现房销售的信号。 　　1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议明确指出，房地产工作中，有条件的可以进行现房销售。 　　6月27日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹再次表示，房地产业发展要从解决“有没有”转向解决“好不好”，改变“高杠杆、高负债、高周转”模式，开展现房销售试点，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 　　6月28日倪虹在《学习时报》发表文章指出，各地既要立足当前解决问题，又要着眼长远多办打基础利长远的事，在大局下思考、在大局下行动，有组织、有步骤、有方法推进现房销售更扎实地落到实处。 　　这个发声的频率，这种迫切的心情大家自己感受一下。 　　高层态度明确，北京和深圳，一北一南两大一线城市相继出手，众多城市纷纷声援，这种态度其实已经相当明确了。 　　现房销售，必须要搞！ 　　现房销售的话题已经谈论了好多年，为什么如今突然下定决心？ 　　最主要的原因是，房地产市场的整顿出清已经迫在眉睫，而只有推行现房销售，才能从根本上改变房地产以往的高周转模式。 　　以前房企最疯狂的时候，行业标准是拿地后四个月开盘，五个月回笼资金，六个月资金回正…… 　　预售制给了房企巨大的资金使用空间，让一个个房企都成了空手套白狼的高手。 　　恒大许老板，无疑是其中的佼佼者。 　　1994年开发广州珠岛花园时，许家印的全部本钱只有40万元。仅仅是靠着漂亮的项目效果图，众多银行大佬“倾囊相授”，让他在没有任何抵押物的情况下，获得了5家银行联合贷款4000万元。 广州珠岛花园 图源：房王网 　　凭借这个项目，许老板两三年赚到几个亿，可见“老路子”有多野，利润有多大。 　　而这种卖楼花、暴力加杠杆的后果，大家现在也都看到了。可以说推行现房销售，就是在避免出现下一个恒大。 　　另一方面，我国的预售制是非常不合理的，消费者的权益在这种制度之下，很难得到保障。 　　这种不合理，首先体现在明显过高的期房占比上。 　　世界上大多数国家都是预售与现房销售双轨并行的，以美国为例，即便有完善的预售制度，其现房销售占比最高时超过了60%。 　　反观国内，据华泰证券统计显示，2021年期房销售占比高达89.6%，现房只占10.4%。 　　二来，与预售制相关的保障制度，仍然严重缺乏。 　　众所周知，内地预售制师承香港，却没能把作业抄完全。 　　香港实行预售制的前提，是有着非常严密的制度保障的，包括资金监管、购房者的悔约退房机制等。 　　可是这一切保障在内地都是欠缺的，买房的所有风险，几乎都被转嫁在了购房者身上。 　　尤其是去年开始，由于房企不断暴雷导致的LW楼大潮，让内地预售制的弊端暴露无遗。 　　即便到了今年，保交楼依旧是举步维艰，任重道远。 　　从今年3-5月全国各地1114个“保交楼”项目交付情况来看，交付项目的比例虽然有所上升，但是华中、西南地区的保交楼情况依旧是不及预期。 　　而这背后又是多少苦苦等待的购房者？ 　　在这种预售制漏洞百出的情况下，推行现房销售无疑是两全齐美的办法。 　　人人皆知现房销售的好，为何迟迟没能推广？ 　　这里面的阻力，是超出很多人想象的。 　　其中最大的阻力就来自于房企。因为推行现房销售，是真的在切房企盘子里的奶酪。 　　早年，王健林在采访时曾透露过一个数据。 　　当时主持人问他“万达为什么这么有钱”。 　　王健林表示：“我们跟银行加起来的资金可能就占50%，另外一半都是来自预售的钱，支持项目建设至完成。” 　　也就是说，“现房销售”需要房企增加一半的开发资金。 　　不止如此，一个项目从拿地到建成，平均要2-3年的时间，这意味着房企资金的回拢时间也被极大拉长。 　　时间本身就是最大的风险。 　　2016年深圳推出的首个试点项目——龙华金茂府，一度是很多开发商眼里的“前车之鉴”。 　　当时中国电建和金茂联合以82.9亿元拿下金茂府所在地块，楼面价高达56781元，是个妥妥的10万+豪宅项目。 　　以拿地当年的行情来看，这种豪宅项目的销售本身是不会有问题的。 　　可是由于要现房出售，直到2019年11月该项目才首次面世，可是那时整个市场环境已经发生了天翻地覆的变化…… 　　有数据显示，金茂府首推约200套房源。项目开盘当天却只成交42套，去化率仅约21%。 　　甚至直到今天，龙华金茂府还没有卖完…… 　　不止深圳如此，据@真叫卢俊统计，全国多地都不乏滞销的现房存在。 　　而纵观这些现房滞销的原因，除了错过时机之外，还有一个共同的原因。 　　那就是实行现房销售，开发商就没办法“画大饼”了，所见即所得，而没有了规划和效果图的加持，购房者会理性不少。 　　但以上种种，对于房企而言都是不可承受之重。 　　既要增加成本，承担风险，还丧失了画大饼的空间，难以卖出溢价，最后更要直面市场的考验…… 　　这也是很多房企对现房销售望而却步的原因。 　　事情虽然难办，但是总得有人去做。 　　这些年很多城市也在纷纷尝试，希望能探索出一条可行的现房销售的路径。 　　这其中比较有代表性的，是海南和杭州。 　　海南能够全面推行现房限售，并且坚持3年，靠的就是对自己狠。 　　海南在2020年全面实行现房销售的同时，也开始大幅缩减宅地的供应。 　　而且供应的土地绝大多数集中在海口和三亚这样有价值的城市。 　　自2020年3月至去年7月，海南合计出让住宅性质土地超80宗，其中近7成土地都在海口和三亚。 数据时间截止至2022年7月 　　目的就是用宅地的稀缺性，来对抗现房销售带来的风险。 　　如今，虽然海南的现房销售稳定了，但是海南的土地财政收入也在逐年减少。 　　据统计，2018年-2019年海南土地财政收入增速为27.4%，2020年海南推行现房销售后，土地财政收入增速变为了-12.1%。 　　与之相反，杭州采取的方式是对房企狠。 　　2021年，杭州也尝试过现房销售，当时推出了10宗地块作为现房销售试点。 　　而且杭州当时的监管力度非常之大，甚至对开发商的资金来源都有明确的规定。 　　要么是你自己赚的，要么是你投资赚的，要么你就提供确切的资金来源证明。 　　更绝的是，还规定竞买企业股东不得违规提供借款、转贷、担保等便利，直接或间接使用金融机构的各类融资等等。 　　严苛的制度直接劝退了开发商，最终导致10宗地块无一例外，全部流拍…… 　　眼下看来，海南的效果不错，但是对于很多依赖土地财政的城市而言，还是心有顾虑。 　　杭州更不用说了，房企根本不买账。 　　而北京和深圳的政策，明显要温和许多，充分考虑到了各方利益平衡。 　　北京的做法是对期房销售和现房销售进行区别定价。 　　去年北京第四批土拍的石景山古城地块，就设定期房价格是7.58万/㎡，现房是7.88万/㎡。 　　而深圳此次推出的“竞现房销售建面”地块，也为开发商留出了很大余地。 　　首先拿出的地块是核心区宝中的地块，地块最高楼面价大概在4.1万/㎡，但是限价却高达8.8万/㎡，利润率高了许多。 　　而且最高只要求50%的面积用来现房销售，开发商也要好接受很多。 　　虽然折中的方法更温和，但是现房价格也明显被推高了。 　　在地方、房企和购房者之间找到一个平衡点，将是后期推行现房销售最关键的一步。 　　阵痛无可避免，要想全面推行现房销售，依旧任重道远……