接下来 不要幻想楼市再有强刺激 为什么这么说？

　　接下来，不要幻想楼市再有强刺激。 　　为什么这么说？ 　　这两天，有几个信号非常值得关注。 　　其一：财政部原部长楼继伟的表态对地方债务，楼市的表态备受关注。 　　核心就是主要几个观点：‍‍‍‍ 　　1）不应通过债务置换解决地方债务风险，要守住中央“坚决不救”的原则和底线。 　　2）主张放开房地产限购限贷政策，恢复市场，但是要同时宣布未来适时征收房地产税。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　一松一紧，抑制炒房保障刚需和改善住房需求。‍‍‍‍‍ 　　这意味着，短时间不会扭转房地产态势和预期，高库存、高房价、高金融等结构性问题需要时间修复。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　怎么解读？ 　　在我看来，涨价去库存不可能了，债务只会越做越大。 　　L型复苏，好像不是骗人的。 　　其二：住建部发文，扎实有序推进城市更新工作。 　　相对于2021年防止大拆大建，这一次住建部没有再提拆建比，没有提租金涨幅不能超过5%。 　　这算是一个政策转向利好。 　　但是，这并不意味着可以大拆大建。 　　住建部这个文件看下来，一句话省流版：支持旧改更新，但要稳步推进，不能大步快上。 　　哪些城市搞，哪些不能搞，要量体裁衣，看菜下饭。 　　这两个信号，意味着什么？ 　　类似2015年全国棚改货币化，涨价去库存，疯狂救楼市，路子被彻底掐掉了。‍ 　　那一轮救市，最大的信号，就是三四线城市的棚改货币化。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　由此之后，市场也很聪明，把“棚改”作为楼市的一个发动机。‍‍‍ 　　现在意思是，发动机可以点火，但是不能把油门踩到底啊。 　　而且，“发动机”也不是哪个城市都可以启动，要量力而行。‍‍‍‍‍‍‍ 　　旧年的船票，登不了新船。 　　不要想着强刺激，一会ICU，一会夜店蹦迪。 　　老是这么折腾，这谁受得了。‍ 　　1 　　那么，广州呢？城市更新，还会不会搞？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　答案是肯定的。 　　对于广州来说，作为超大城市中，广州城中村的问题，又是最为突出，是发展的短板。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 所以，城市更新，也就是旧改，还是要做。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　一方面，可以给城市提供更多的配套，解决住房不足的矛盾。 　　另一方面，可以补教育、医疗等公共配套的短板，拉动就业岗位，拉动固定投资落地，拉动GDP。 　　产业腾笼换鸟，麻雀变凤凰。 　　怎么搞？‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　最重要的就是统筹做地。 　　广州最新的旧改新政征求意见稿，把统筹做地纳入了三旧改造模式。 　　简单来说，做地也是三旧改造的模式。 　　怎么理解？ 　　举个例子，你去香港购物，可以去广州东坐广九铁路，可以去南站坐广深港高铁，也可以走广深高速在深圳过关，搭港铁。 　　现在和你说，可以打直升飞机去香港啦。 　　同一个目的地，你可使用不同的交通工具，而做地就是城市更新，也就是三旧改造的一个工具，模式。 　　把统筹做地，纳入三旧改造模式，这是7月6日这份新政最重要的内容之一。 2 　　其实，做地的核心有几个： 　　1）国有企业下场。 　　指定八大国企下场，广州城投、广州建筑、越秀集团、珠江实业、机场建设集团、白云产投、海珠城发、天河高新等。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　2）范围很大。比如，广州火车站片区，就有133公顷。 　　速度要求有多快，大家可以看越秀瑶台广州市政集团发的函。 　　成立做地工作专班；‍‍‍‍‍‍‍ 　　今年四季度要开始谈补偿条件了。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 不过，也不是哪里都可以做地。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　重点是这个表格，首批做地范围23个旧改，我们是全网第一发的。 　　这些之前都发过，这里就不再强调了。 　　今天想要讨论的是，就算是做地统筹模式，也不要太乐观，更要降低预期。 　　以往的三旧改造核心，就是旧改商品房用地可协议出让，一二级开发可以联动，这意味着开发商可以很小的资金，在市中心核心地段，拿到便宜的土地。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　楼市上升周期，在公开市场抢不到地的企业，疯狂布局旧改。‍ 　　通常情况下，城市更新整体毛利率40%~50%，净利率约为15%，而普通住宅开发项目的利润一般在10%左右。 　　对此，佳兆业董事长在郭英成曾经在公开场合说过：旧改的毛利率，深圳的一般都是50%，广州40%，东莞的30%，中山和惠州的只有25%。 　　这就是旧改最大的秘密。‍‍ 　　在此之前，广州三旧改造之所以全国闻名，核心就是让利市场。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　但是，造成的结果是，十五年来，广州旧改成功的案例只有林和、猎德、琶洲、杨箕、线坑...‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　一个手指头都数得过来。而广州有多少城中村？272个。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　这说明，部分市场化失灵了。 　　而做地模式，就是在这个背景下提出。 　　即一二级开发不联动，国企把地整出来，相关部门收储，土地公开出让招拍挂，民企都可以来，价高者得。 　　但统筹做地模式，也要解决几个问题。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　如钱从哪里来？这方面，主要是广州城投牵头成立的基金为主，市场化解决。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　又如增加地方隐形债务，怎么办。 　　做地的最终目的为土地收储后公开出让，而以土地收入做为做地企业资金归垫及利润来源，则会触碰地方隐性债务红线。‍‍‍ 　　再者说，楼市如果行情好，卖地能卖出高价，国企们前期投入的资金和利润算得过，那资金可以闭环。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍ 　　那如果是楼市不好呢？房子卖不出去怎么办，如何造血，回血。‍‍‍‍‍ 　　如越秀、珠江实业等竞争性国企，能不能赚钱，是很关键的，他们投入的成本又该如何测算。 　　这些都是要衡量的。‍‍ 　　所以，也不要太乐观，可以幻想，但不要太多。