2023年已经过半 房地产行业走势平稳并不意味着楼市回暖

　　进入7月份，2023年已经过半，房地产行业的走势也终于平稳了下来。但是房地产行业走势平稳并不意味着楼市回暖，也不意味着房价会反弹上涨，毕竟这些都是过去的经验，已经不再适用于当下楼市。从5、6月份各地楼市的表现来看，购房者观望态度越来越严重，人们也越来越不看好未来房价的走势，因此当下市场中买房的人基本上都是真正的刚需购房者和改善型购房者。对于开发商和房产中介来说，他们也已经放弃了鼓吹房价上涨的销售方法，这个开发商和房产中介已经使用了二十多年的销售方法也已经不再适用当下楼市。而现在开发商和房产中介的销售方式也变得很简单，那就是降价促销，不仅是开发商降价促销，就是二手房业主也一直被房产中介劝着降价卖房。 　　但是不可否认，当下确实是刚需购房者买房子的好时机，原因有3点，第一是过去3年很多人推迟了购房计划，现如今很多人已经没有时间等了，需要尽快买房子；第二是当下房价确实相比于几年前降低了不少，虽然很多大城市主城区房价没有跌多少，但是这些城市的郊区楼盘价格跌幅普遍超过了30%，部分楼盘价格跌幅更是超过了50%。另外，三四线城市房价跌幅也十分明显，特别是在二手房市场，二手房价格基本上低于周边新房的价格；第三是现在政策环境有利于人们买房，不仅房贷比例和房贷利率降低到了历史最低，同时不少地区还推出了购房补贴政策，因此现在买房不仅购房门槛低，同时购房成本也比过去低了很多。 　　每年的下半年都是房地产行业的销售旺季，而在2023年下半年，开发商更是需要竭尽所能地去卖房子，因为目前大部分开发商依旧没有脱离困境，资金链依旧非常紧张。因此，在今年下半年到明年，市场都非常适合刚需购房者买房，价格优势非常明显。但是在2023年前后买房，真的需要提前做好功课，不要胡乱买房，不然2年后可能给自己找麻烦，3个“坏消息”需要面对。 第一：部分新房期房配套绿化缩水、质量问题甚至楼盘烂尾 　　大家买房时对自己的房子期望都会非常高，很多时候都是通过开发商的宣传来决定买房的，但是很多时候开发商的宣传有一些浮夸，甚至会有一些虚假宣传。虽然这种情况在过去20多年一直都存在，但是一般情况下情况并不严重，很多时候也就是一些小问题，并且大家碰到这种开发商的概率并不算太高。但是现如今的情况不一样，主要原因是现在很多开发商资金链紧张，并且开发商的负债率居高不下，这导致一些开发商就算想建好房子也有心无力。因此，在这种情况下，开发商在建房时偷工减料在所难免，像精装修和绿化配套方面将是偷工减料的重灾区。 　　不仅仅是精装修和绿化配套方面的偷工减料，甚至很多时候房子质量都会存在问题。由于资金链紧缺，很多楼盘的施工是断断续续，甚至一些地方施工到一半就停工了，然后过了一两年又重新施工，这就导致一些房子的质量不符合设计的预期。另外，由于资金不足，施工断断续续，所以小区延期交房的概率是非常高的，甚至部分楼盘还有长期烂尾的可能。 第二：延期交房问题会大规模出现，并且开发商不会赔偿违约金 　　通过第一点可以看出，这几年新建的楼盘延期的概率是非常高的，毕竟开发商没钱，没钱就没有办法继续建房子。正常情况下，按照商品房买卖合同，开发商延期交房是需要向业主缴纳违约金的，但是现在很少有开发商愿意缴纳违约金，一方面是因为开发商本身就没钱，准备赖账，另一方面是因为开发商可以找到足够的理由不交违约金。在商品房买卖合同内容有规定：“因为不可抗力出现的延期交房，则不承担相关责任。”在过去几年，开发商真的可以找到很多理由，可以列举了一个又一个不可抗力因素和导致的停工时间，加起来可以超过1年，甚至更多的时间。也就是说，就算开发商延期交房一年甚至两年，开发商都有理由不缴纳违约金。 　　因此可以看出，只要开发商想装无赖，那么对于普通购房者来说，想向开发商要延期违约金是非常困难的。对于不负责的房企来说，既然有这么多延期交房的理由，他们甚至有可能借机停工延期交房。但是对于那些真正有责任感的房企来说，就算资金链紧缺，这些房企也会想办法去赶工，尽可能的去早一点交房。但是现如今房企的资金链确实紧张，所以很多楼盘延期交房是在所难免的。 第三：买的房子升值缓慢，贬值的概率很高 　　过去二十多年房价几乎就是一路上涨的，这让买房子的人都挣到了钱，久而久之，买房就能挣钱成为了很多人的固有观念。但是从2021年9月份开始我国平均房价开始下跌，截止到现在房价还在一路阴跌，同时目前我国平均房价还位于高位，这意味着未来很多城市和地区的房价还有继续下跌的空间。也就是说，虽然2023年前后买房有一些优惠，房贷利率也非常低，但是买了房子之后还有亏损的可能。 　　很多人会说，一二线热点城市的房价还会继续上涨，这点笔者并不否认，但是随着住房资源越来越多，以及房住不炒慢慢深入人心，就算是一二线城市的房价未来走势也会越来越稳定。而持有房产的成本是很高的，未来可能会越来越高，这意味着只要房价涨幅不大，其实持有房产都是亏损的。因此，房子正在慢慢回归居住属性，房价也正在慢慢回归合理水平，对于大部分城市来说，目前偏高的房价都会继续回调。 　　通过以上3点可以看出，2023年前后确实是买房的好时机，但是机遇同时也往往伴随着风险，而以上3点就是所谓的风险。因此，大家如果需要房子，那么在买房之前最好提前做好功课，争取避开这些风险。对此，笔者对准备买房的人有3个建议：1、建议优先考虑二手房，现在二手房议价空间比较大，不仅是现房，同时价格方面也有优势；2、建议优先选择热点城市和好地段的房子，这些地区的房子未来会比较保值。而对于准备在三四线城市买房的人，建议再等一等；3、如果只能选择新房期房，那么建议选择口碑好并且实力雄厚的房企，这些房企的楼盘烂尾的概率比较低，同时房子的质量也有一定保证。