回顾2023上半年 房地产市场的主基调就一个字“松”

　　眼看六月又要过完了。 　　回顾2023上半年，房地产市场的主基调就一个字“松”。 　　据诸葛数据研究中心统计，截止6月25日，松绑政策超 260 次，覆盖城市超 130 个...... 　　但这好像又和大家体感不同。 　　拿北京来说，一直没见啥大政策，并且这几天几个强板块也在传下跌。 　　究竟啥情况，上面对房地产态度咋样？ 　　咱通过前半年市场情况，一起品品。 　　NO.01 　　政策基本面 　　楼市的调控路数，大家应该都了解了。 　　一般上面先出大方向，然后各地方再自己去出具体措施。 　　来咱先看看上半年上面的表态。 　　主要从两个大方向上出发， 　　需求层面：支持刚性和改善性住房需求； 　　房企层面：有效化解优质头部房企风险； 　　另外还多次提到，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 　　各地具体是怎么做的， 　　根据诸葛找房数据，上半年优化公积金政策这一类型松绑最多，占比达到47%。 　　购房补贴、降首付比例分别位居二三名。 　　从城市来看，新一线及二三线城市占据松绑主力。 　　这应该就能解释为啥和大家体感不同了。 　　一方面是大家身处北京，基于全国情况来看，北京最为坚挺，和其他急需拯救的二三线城市不同。 　　这也就是官方口中的“因城施策”、“一区一策”，调控日渐精准了。 　　北京上半年其实只放出一个相对重要的信号。 　　房山试点一区一策在推进过程中，但靴子何时落地还没定论。 　　另外，其实从全国已有的政策来看，虽然在救，但有个字师妹觉得形容的非常准确 　　——“托而不举”，应该不难理解。 　　比如最多的是刺激是公积金发力，而非打开限购等政策。 　　上半年的松绑，其实还是偏向高频微调，实际力度没那么强。 　　基于现状来看，一些重点城市，其实还有空间。 NO.02 　　分化愈加明显 　　今年上半年师妹自己最大的改变，就是更多的关注土地市场。 　　估计大家通过文章频次也发现了，一方面有北京土拍规则调整使然； 　　另外土地市场涉及供应端态度、房企生命力、市场库存等多重因素，不容忽略。 　　根据诸葛监测数据显示，2023年重点40城计划供地总量为8.99亿㎡，较去年下降 2.8%； 　　住宅用地计划供应量为1.58亿㎡，同比下降19.4%，同比降幅较上年扩大约16 个百分点。 　　供地少了，源于去年12月出台过的一份文件。 　　其中提到，凡商品住房去化周期长、土地流拍率高、市场需求明显不足的城市，应当控制商品住房用地供应规模。 　　其中已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市，应当从严压缩计划规模直至暂停供地。 　　从城市来看，超八成处于供应减少状态，只有一线供应情况基本保持稳定，其中北京供应量又是最稳定的。 　　今年由于北京改为少量多频的供地模式，让大家直观感受供应增加，其实不然。 　　可以看到，北京住宅供应量已经连续三年持平。 　　从房企拿地情况来看，上半年仍是国央企为主，但民营房企拿地也有所回升。 　　从城市溢价率及流拍率来看，分化仍然比较明显，一线城市更加稳健。 　　在行业调整周期内，通过土地市场可以发现，买房头部城市头部板块一定优先，国央企也仍是首选。