一线城市房地产政策调控优化会议 即将在8月召开！

​ 　　房地产市场积极信号持续释放！ 　　近期多部门对房地产密集表态，楼市利好政策频发，一线城市是否会跟进、如何跟进，成为当下市场较为关注的重点。 　　01 　　一线城市房地产政策调控优化会议 　　即将在8月召开！ 　　据经济观察网报道，在“一城一策、分类指导”的原则下，一线城市就像那个班里被特殊辅导、额外加试的尖子生，如想调整楼市“四限”（限购、限贷、限价、限售）政策，须报各级部门审批和管理。报道称，8月，一场由高层召集京沪广深主官的会议即将召开，主题关乎房地产相关政策如何调整优化。 　　接下来，我们密切关注房地产政策将如何调整优化。 　　值得注意的是，在政治局会议定调“我国房地产市场供求关系发生重大变化”3天后，住建部也于7月27日深夜公开表态。 　　住建部部长倪虹在一个座谈会上表示要大力支持刚性和改善性住房需求，并具体提到三项措施：降低首套房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、认房不认贷等。 　　业内人士认为，一线城市的优化政策大概率会围绕上述三点进行。此外，优化政策的出台对房价刺激效果较为有限。 　　兼具统一性，保持差异性 　　“消息称北上广深的政府部门将会一起讨论政策调控问题，可以看出这次调整具有一定的统一性，但预计会给每个城市留下差异化调整的空间。”国家高端智库研究员宋丁在接受大河财立方记者采访时说。 　　“城市房价不同，地段之间也存在差异。在具体的调整方式上难以预测，大概率会从‘限购、限贷、限价、限售’四方面入手。比如根据每个城市情况，降低限制的门槛，以刺激市场。在同一个城市的不同区域进行政策调整，实现城市的均衡发展。” 　　宋丁表示：“预计政策推出后会有三个月到半年的调整适应期，如果出现炒楼的情况，还将采取调整措施。这样既可以保持四大城市楼市调整的统一性，也能保证各个城市的特殊性。” 　　部分区域或试点“认房不用认贷” 　　诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪预计接下来一线城市政策方向主要围绕以下三点： 　　第一，放松限购、限贷政策。由于当前一线城市执行的限购、限贷政策总体较为严格，在一定程度上抑制了部分购房需求的释放。一线城市，尤其是像北京、上海，购买力相对旺盛，因此一线城市大概率会有针对性地实施“认房不用认贷”，即政策非全面放开，而是针对部分群体或区域定向放松，试点“一区一策”。 　　第二，下调房贷利率和首付比例，尤其针对二套房。可以看到，一线城市的房贷首付比及贷款利率水平处于全国较高位，北京、上海、深圳规定购买二套房首付比例为七成，二套房贷款利率为同期首套住房个人贷款利率的1.1倍，较高的换房成本抑制了改善性需求。 　　第三，对改善性住房的税费减免。对比全国二三线城市，一线城市契税和增值税的税费负担相对较重。若对相应水平进行调整，可以较为明显地降低交易成本，促进改善性需求的释放。 　　优化政策对房价刺激有限 　　受政策风向变化的影响，市场消息称，近期一线城市部分业主闻风而动继而上调挂牌价。 　　住房金融高级经济师陈斌认为，业主反价的做法毫无必要，即便有利好政策出台，一线城市房价都不会出现太大的变化。 　　陈斌分析：“一线房产已经不具备投资的功能，更多是发挥保值的作用。即便实行放松限购、限贷政策，刺激改善性需求的效果带来的市场影响也较为有限，不足以改变整个市场下行的趋势。” 　　“对于新市民而言，一线城市的房价依然超出其购买力，即便放松也无法改变其购买力不足的现实。此外，新市民的需求也会逐渐分流到保障性住房，比如公租房、共有产权房等，难以因为政策调整而流向商品房市场。”陈斌说。 图源：网络 　　02 　　广州楼市开始回暖 　　近日，政策暖风吹。 　　据报道，广州楼市售楼部人气回归、新房喊涨、二手房东也开始反价……楼市回暖，信号频频！ 　　其中，有广州第一豪宅之称的侨鑫汇悦台，近期挂出一套房源，单价33.8万/㎡，创下历史新高。 　　嘉裕丹顿阳光一套约84㎡的房源，之前为卖掉，曾在4个月内降价了5 次；但近期，伴随着政策利好袭来，业主反而将挂牌价上调了40万。 　　中海璟晖华庭一套约114㎡3房，两天内，业主将报价从1050万，上调至1650万。 　　一夜之间，风向似乎完全变了。 　　此外，据消息，上周末番禺国际创新城的新盘越秀大学星汇锦城开放示范区，人头涌涌。 越秀大学星汇锦城售楼部现场（图源：广州楼市情报） 　　开发商公布的数据显示，当天到访人数超过1万人！ 　　还有，位于番禺长隆万博CBD黄金地段的新世界耀胜尊府，上周末加推新品。 　　现场销售直言，售楼部都要忙不过来了，当天晚上八九点都还有客户陆续到访。 新世界耀胜尊府售楼部（图源：广州楼市情报） 　　项目之所以能引爆周末，主要是因为其加推的产品在此前本就是爆款——超大套卧叠墅及3～5空间平层新品，所有产品空间利用率做到了极致，深受买房人喜爱。 　　同样，在上周末开放创意展示区的荔湾花地湾的万汇天地·朗庭，现场也是人潮涌动。 万汇天地·朗庭售楼部场景（图源：广州楼市情报） 　　开发商公布的数据显示，到访客户1000+，已累计登记200+。事实上，在此之前，同一板块，同样由万科打造的万科金域曦府，就是一个现象级热盘。其和金域曦府共享着相同配套，或者又会是一个网红盘。 　　可见，政策利好密集释放，当下楼市风向悄然生变，售楼部的人气正在迅速回归。 　　03 　　积极信号！8月新增住宅供应回升25% 　　克而瑞研究中心的数据显示，7月30个重点城市新增商品住宅供应890万平方米，环比下降45%，同比下降33%，再创近5年同期新低，仅相当于2020年同期供应规模的三成左右。 　　在7月24日中央政治局会议定调“适时调整优化房地产政策”后，各部委和地方政府不断释放积极政策信号，进入8月，房企推盘积极性有所回升。 　　据克而瑞研究中心调研，在7月供应低点之后，8月房企推盘积极性在中央和地方的积极表态及政策利好下预期有所回升，绝对量或将与5月持平，28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1051万平方米，环比上升25%。 　　不过，克而瑞研究中心同时指出，8月28个重点城市新增供应同比仍下降27%，前8月累计供应面积将达到9389万平方米，总体仍处于低位震荡行情。 　　具体分城市来看，一线城市8月供应同环比齐跌，跌幅分别达到55%和10%。其中上海缩量最为显著，单月供应量仅为17万平方米，达2023年以来月度新低，环比下挫73%，同比降幅超9成。北京因7月基数较低，供应环比翻番，从绝对量来看，仍不及2023年上半年月均。广州供应量小幅微增2%，仍处阶段性低位。深圳是一线城市中唯一同环比齐增且累计同比为正的城市。 　　二线城市8月供应环比预期上涨35%，同比仍跌14%。从绝对量来看，成都单月供应达124万平方米，位列二线城市榜首。部分城市供应提速，诸如杭州、长沙、重庆等经历了7月的供应低点，8月迎来放量行情，环比翻番。三四线城市整体供应略显疲软，累计同比降幅扩大至42%。 　　从克而瑞研究中心调研城市的供应结构各产品档次分布来看，重点城市刚需、改善、高端占比结构为39%、60%和1%，总体呈现出以改善为主导的现象。 　　上海易居房地产研究院执行院长丁祖昱认为，从7月24日中央政治局会议定调至今的一系列利好信号来看，8月楼市能否被激活，关键还在于地方利好政策的落地。在供应放量的情况下叠加政策刺激，或将在一定程度上提升居民购房信心及购买力，在这背景下，8月成交有望止跌企稳，环比持平或微增。