“认房不用认贷”等政策还未落地 有业主连夜涨价20万

　　近期，有关房地产市场的利好消息不断，住建部提出的“认房不认贷”受到极大关注。住建部部长倪虹召开企业座谈会，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

　　随后，北京、上海、广州、深圳相关部门密集表态，要支持刚性和改善性住房需求。目前，严格执行“认房又认贷”政策的城市仅剩一线城市及少数强二线城市，若“认房不认贷”能够落地，将对这些城市的楼市复苏起到刺激作用。但专家也指出，如果在一线城市完全执行“认房不认贷”，或出现房价过快上涨的情况。

　　今年春节过后，北京、上海等核心城市的房地产市场有所回暖，开发商、房产经纪公司都感受到一丝暖意，楼市似有从低谷回升的趋势。然而，这种态势并未持续多久。

　　“认房不认贷”有多重磅利好？

　　“认房不认贷”是指，商业银行在确定贷款比例时，只按照家庭名下在当地是否有房来认定，不管购房家庭是否有住房贷款记录。

　　根据对首、二套房认定标准的不同，可以分为“认房又认贷”“认房不认贷”“认贷不认房”三种，严格程度依次递减。据国金证券研报，截至6月30日，北京、上海、广州、深圳、长沙、合肥、成都、海口、厦门、福州、三亚、重庆等十几个核心一二线城市仍执行“认房又认贷”政策。目前，有一些城市对“认房又认贷”政策的执行进行了变通，仅剩少数核心城市在严格实施该政策。

　　“认房又认贷”与“认房不认贷”在首付比例、贷款利率上差别明显。易居研究院研究总监严跃进称，在“认房又认贷”的政策下，上海二套房的首付比例达70%（普通住宅最低50%），房贷利率最低5.25%，若改为“认房不认贷”，首付比、房贷利率最低可降至35%、4.55%。目前北京二套房的首付比达80%（普通住宅最低60%），房贷利率最低5.25%，改为“认房不认贷”的话，首付比、房贷利率可降至40%（普通住宅最低35%）、4.75%。可以看出，若实施“认房不认贷”，能非常明显地降低改善型住房需求的首付和利率成本。

　　实施“认房又认贷”，对市场成交量及价格有何影响？贝壳研究院回顾了中国2010年至当前的两轮完整的房地产市场调控周期，该研究院称，在成交量方面，2010年启动“认房又认贷”后，2010年深圳二手住宅成交量同比下降22%，2011年继续大幅下滑45%；北京同年成交量较上一年的高位下降26%，次年继续大幅下滑38%至12万套，不足2009年的一半。

　　贝壳研究院还称，2016年末至2017年初，一线城市相继重启“认房又认贷”后，2017年深圳、上海及北京全年二手住宅成交量同比分别下降34%、54%及49%，京沪成交腰斩。从成交价格看，“认房又认贷”有效遏制了房价上涨。一线城市房价“易涨难跌”，在2020年以前一线城市历史上为数不多的房价涨势放缓或者下跌基本均由“认房又认贷”政策引起。

　　一线城市能否执行落地？

　　市场在期待“认房不认贷”在一线城市落地的同时，也在预估该政策是完全实施，还是有条件地执行。

　　张大伟称，若“认房不认贷”彻底执行，使得大量原本认定为二套房的购房人重新拥有了首套房资格，该政策的影响就会很大。这种情况下，北京、上海等一线城市的市场可能会重现火热，甚至会吸引其他城市的购房人前来买房。

　　著名经济学家任泽平表示，“认房不认贷”是重大利好，这意味着无论购房者是否有贷款记录，只要购房者证明自己名下没有房产，就可以按照第一套房贷款标准按揭买房。任泽平介绍，目前，限购较严格且执行认房又认贷政策的城市主要包括北京、上海、广州、深圳、成都等十余个核心城市。而包括杭州、南京、苏州、郑州、无锡、天津、佛山、珠海等超20城已经对 “认房又认贷”政策进行过优化调整。

　　对于购房者来说，如果一二线城市取消认房认贷，将是一个重磅利好，不仅可以大幅降低购房首付降低改善门槛，还可以降低购房成本、减轻还款压力。

　　严跃进分析，“认房不认贷”政策在一线城市落地的可能性很大，也将会助推市场的回暖。他认同该政策会有条件地执行，可能会在不同区域、新二手房方面进行区别实施。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉称，后续措施还需要金融管理部门、各级政府具体出台，同时也会遵循因城施策的方针，即各地不会步调一致地、内容一致地实施，而是会有先有后、政策力度有大有小，也不会一下子就把政策用到底。

　　政策还未落地，部分业主已经开始反价

　　最近半个月，多部门对楼市层面重磅发声。此前已有中国人民银行、中共中央政治局会议先后从存量房贷和房地产政策的角度，表态对房地产进行支持。

　　受到政策风向变化的影响，更多的二手房买卖双方的心态也在改变。

　　“我关注的一套北向的房子挂牌3年都没卖出去，一直有些犹豫（买不买），业主后来自降1万元表示诚意出售，我们已经约好了面谈时间，结果业主周四（27日）突然说不卖了，连夜涨价20万，低一分都不卖”，北京的刚需买家柯昀告诉时代财经，他之前关注的另外几套房源，挂牌总价也在最近一周上涨了5万至10万。

　　柯昀感到无奈又可笑，“人心不足蛇吞象，他们（业主）政策都没解读明白。当下，除非为了学位，谁也不会贸然在上涨的时候买房”。

　　柯昀的经历反映了目前少数业主的卖房心态。最近一周，广州的买家肖珂艾也遭遇了来自业主的回马枪，“我们谈好的480万，比市场价低一点”，原本以为是板上钉钉的事情，业主却在最后关头变了卦，“他说形势利好，突然通知涨价20万，而且态度十分强硬”。

　　对于业主反价的行为，肖珂艾有着和柯昀一样的困惑。在许多买家看来，政策的本意是给买家传递信心从而刺激购房需求，以及通过降低成本和门槛助力置换客加速卖一买一的进程，而非是让业主以更高的价格卖房。

　　肖珂艾表示，她会与业主再次进行沟通，“顶多加一点（钱），谈不成就算了，不会强行上车，我可以看看别的”。柯昀则宁愿选择租房，“如果房价因为政策调整再次走高，现在租房反倒让我觉得更安全，至少有更多的可支配资金去做其它的事情”。

　　虽然目前出现部分业主“反价”试探市场水温的现象，但不同的房产中介告诉时代财经，更多的人依然在静观其变。“现在降价的房源还是比较多的，不过业主的差异性很大，主要看他们着不着急用钱，不着急的，心态就会比较强硬”，其中一名中介表示。