老黄埔标杆的项目 价格也被打下来了 黄埔 还有没有机会翻盘？

　　蛮奇妙的。

　　无论行情如何变动，黄埔，似乎一直处于楼市话题中心。

　　三年前，这里是当红炸子鸡，网红盘接连出世，土拍场场爆火，房价也不断向上爬升。

　　无论是核心区还是非核心区，热度都一骑绝尘，出尽风头。

　　三年后的今天，这里意外站上了风口浪尖，一手降价出货，二手踩踏式出逃，土地也卖得不甚如意，引来一片唱衰。

　　恐慌情绪或许过度发散、蔓延了，但黄埔房价确实在下跌，这不可否认。

　　先看看一手。

　　今年上半年，黄埔新房网签成交6016套，成交均价39869元/平，而去年同期黄埔新房网签价43106元/平，跌去了8%。

　　去年，那可是疫情最吃紧的时候啊。

　　没等来回暖，但等来了价格暴击。

　　具体到楼盘，一向被视为老黄埔标杆的项目，价格也被打下来了。

　　前不久搞特价，138平南向三房，单价只要4.8万。而市场高峰期，这个单位的曾经卖到了6万+。

　　高位买入的业主，口吐鲜血。

　　或许会有人说，这些只是个例，是噱头，那看看附近的另外的项目好了。

　　这个项目之前就降过价，现在均价全部已经低于5万了，北向低楼层4.3万就能上车。

　　类似的例子，科学城、知识城也有很多。

　　至于二手，各种降价的“小作文”不断。

　　先看看我3月份截图的二手数据，黄埔二手挂牌7535套，挂牌均价3万；

　　如今过了四个多月，挂牌量增加到了8388套，均价也变成了2.8万，每平跌了2000，100平少了20万。

　　曾经有多疯狂，如今就有多惨淡。

　　但是，我们今天的主题，不是要踩黄埔，或者强调市场是多差、房子多难卖，而是想讨论一个问题——

　　黄埔，还有没有机会翻盘？

　　1

　　要回答这个问题，绕不开「旧改」二字。

　　这是搅动楼市风云的关键人，尤其是黄埔，可以说成也旧改，败也旧改。

　　|拆迁宣传

　　上一轮市场高峰，也就是2020-2021年7月，黄埔的购买力主要由两部分组成：

　　一部分，来源于人才政策的放开。

　　只要6个月社保，就可以在黄埔买一套，大票投资客进场。

　　另一部分，则是拆迁释放的需求。

　　2020年，黄埔立下了旧改“军令状”， 计划用3年完成66条重点旧村改造，时间紧，任务重，全区疯狂赶进度。

　　一拆一建间，大批房东被赶到商品房市场，楼市供不应求，房价和房租渐渐水涨船高。

　　那段时间，黄埔出尽了风头，大批买家纷至沓来，想买热门的楼盘，不仅要拼财力，还得拼关系。

　　但随着人才政策关闭，还有旧改180度拐弯刹车，以及备案价暴力调控等，房价猝不及防迎来了断崖式下跌。

　　当时，科学城一手时代天韵放价3.8万，后来3.2万能上车；

　　黄陂融创广府壹号，5.5万卖过好几套，随后暴雷出事；

　　品秀星樾，从4.3-4.5/平，掉到了3.7万/平。

　　市场冷热，这当中有暴力调控限备案价的原因，但房价过山车，来回横跳是事实。

　　二手，更是如此。

　　当初几个6字头的二手，现在直接打回原型。

　　金碧世纪花园最为夸张，跌了150万，痛失一台保时捷911。

　　2

　　前面提到的这些，还只是短期的变化。

　　长期来看，黄埔还将面临改造带来的巨量供应。

　　这是可以预见的楼市最大变量。

　　旧改换挡降速是不假，但黄埔有自身的特殊性，“拆迁前置”的模式之下，开弓没有回头箭。

　　做还是要做的，所谓转向，也更多是换谁来做、怎么做的问题。

　　前不久（7月21日），国常会也发话，要加速推进超大特大城市的城中村改造工作。

　　这是继“大拆大建”新政后，中央对于旧改的最新定调，还是鼓励性的发声，意义重大。

　　广州作为超大城市之一，响应得格外积极——

　　距离高层发话还不到一周时间，昨天（7月26日）广州日报发文，说要啃“硬骨头”，稳步推进城中村改造。

　　这样的表态，已经说明了很多。

　　对城中村改造问题最为突出的黄埔来说，无疑是利好的，国企接手会更快，民企也会更有信心。

　　大家常说，旧改有利于拉动内需，拉动就业，拉动GDP，是楼市发动机，这句话到现在也依旧成立。

　　但着眼当下，这台发动机投进市场，即使开足了马力，也很难扭转供需失衡的局面。

　　毕竟，如今需求端已经疲态尽显，大批买家心如古井，撩也撩不动。

　　如果沿用以前的游戏规则，大量上货，静待“有缘人”，局面大概率会更糟。

　　而不管市场买不买账，新增供应始终都是要来的，只是时间早晚的问题。

　　怎么去消化，才是重点。

　　广州的城中村改造，虽然在补偿方案上一直奉行“一村一策”，但模式无非几种：

　　一是货币补偿，被拆迁人弃产换现金；

　　二是复建补偿，按照“拆一补一”原则核算安置指标，换回迁房；

　　三是两者结合，即复建安置+货币补偿。

　　黄埔大多数旧村，都采用了第三种模式，也就是一部分换钱，一部分换回迁房。

　　值得一提的是，很多项目都对弃产比例做了限制，一般是20-30%。

　　｜仅供参考

　　按照1.5万/平、弃产比例30%的标准来计算，一间合法产权面积为280平的村屋，最多只能弃产84平，换取126万现金（不考虑其他奖励）。

　　这笔资金，或许会流向楼市，或许不会。

　　毕竟，100万+的现金，说少不少，说多也不多，想要买房，还是得自己再掏点。

　　而拆迁户原本就有回迁房分，配套也不差，商品房品质自然更好，但也不至于非买不可，买车、储蓄、投资也是选择。

　　真正通过拆迁带来的购买力，流向楼市的资金，始终是有限的，能消化的库存也是有限的。

　　想破解这个难题，还是得进一步创造需求。

　　我们了解到，广州已经在做相关的讨论了。

　　接下来的拆迁补偿，或许会多一个选择——房票，把拆出来的需求，定向引导到楼市里，锁定购买力去库存。

　　数据显示，推行房票安置的省市，已经接近30个，包括郑州、厦门、贵阳、无锡、南昌（中心城区）、南京（主城六区）等。

　　这其实也是货币补偿的一种方式，不过不是补现金，而是给超大额度的“购房券”。

　　拆迁户们拿到这张券，再去一定的区域，板块换房。

　　需要说明的是，这一补偿模式，不会强制执行，只是提供另外的方案，原本的复建安置、货币补偿不会取消。

　　参考其他城市，为了鼓励被拆迁人选择房票，政府一般会给予一定的政策奖励，比如购房补贴、税收优惠等；

　　楼盘为了吸引拆迁户入场，可能也会推出相关的优惠活动。

　　只要让利到位，相信大多数被拆迁人，还是愿意选择房票的。

　　当然，房票制度目前还只是讨论，细则也没有确定，具体怎么执行还是未知。

　　但对于市场来说，这样的探索，意义还是比较大的。

　　即创造了需求，也能大幅缓解库存压力，被天量供应砸得晕头转向的黄埔，或许能重新拿回主动权。