城中村改造或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海

　　城中村改造迎来中央层面出台的重磅政策。 　　7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《意见》）。《意见》重点提及，在超大特大城市，要加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与。 　　会议提及，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。 　　在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，《意见》是对4月28日举行的中央政治局会议精神的贯彻落实。在当前迫切需要推进稳增长、扩内需的经济形势下，推进城中村改造无疑是题中之义。 　　“城中村改造，一方面是修复内需和消费潜力的必然选择，另一方面是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局、新模式，也能够逐步让新市民、年轻人和外来人口升级自己的住房消费，从而为商品房市场可持续发展创造条件。” 　　1 　　超大特大城市“挑大梁” 　　在业内看来，《意见》对于仍处于低位运行的房地产行业具有指导意义，指引了新方向。包括7个超大城市和14个特大城市未来有望“挑大梁”，而城中村改造或将成为促进房地产市场回暖和经济增长的新蓝海。 　　根据第七次人口普查数据，目前我国共有7个超大城市（城区常住人口1000万以上）和14个特大城市（城区常住人口500-1000万）。超大城市包括上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津，特大城市包括武汉、东莞、西安等。而未来，这些城市也有望“挑起大梁”。 广州某城中村 图源：每日经济新闻资料图 　　早在2020年，住建部就曾明确表示“未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也明确提出了避免要过度房地产化的开发建设方式。 　　此后，不少城市的旧改、城中村改造速度曾一度放慢。不过，在今年4月，中央政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。这也令市场目光再度聚焦于城中村改造这一领域。 　　今年以来，虽然地产相关政策陆续出台持续已久，部分刚性、改善购房需求缓慢恢复，但整体市场仍处在低位运行。 　　7月17日，国家统计局发布的2023年上半年全国房地产市场基本情况显示，上半年全国房地产开发投资同比下降7.9%，同时房地产新开工面积仍在下降。 　　未来一段时间，房地产投资可能还会处于低位运行，但随着房地产市场调整逐步到位，房地产投资将会逐步回到合理水平。 　　德邦证券认为，在超大城市推进城中村改造，除了可改善居民住房品质之外，还有望协同为地产开发投资注入更多增量。在市场供需双双疲弱的情况下，大城市城中村改造既能创造有效供应，也能满足有效需求，是房地产保持稳定的重要抓手。 　　2 　　多城正逐步推进城中村改造 　　城中村改造是重要的民生工程，有助于解决居住、教育、医疗等民生问题。此前，部分地区已经在逐步推进城中村改造，如今中央层面出台新政，对于地方的城中村改造工作将形成有力的引领与推动。更重要的是，通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。 　　今年3月，深圳住房建设局印发的《深圳市城中村保障房规模化品质化改造提升指引》指出，2023-2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。据深圳人才安居集团此前披露，已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。 　　4月底印发执行的《厦门市城中村现代化治理三年行动方案（2023-2025年）》明确，按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排，自2023年启动试点，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。此外，行动方案还指出，坚持社区服务改革提升，开展“一村一策”策划、规划，制定实施方案，分批分步骤生成城中村治理项目。 　　7月17日，广州市住房和城乡建设局发布关于征集《广州市城中村改造条例（征求意见稿）》意见的公告，这是广州市首次针对城中村改造进行的立法工作，也是全国首个将出台的专门针对城中村改造的地方性法规条例。广州市住房和城乡建设局认为，广州的城中村数量庞大，它们的更新改造，是着力解决“大城市病”，实现产业形态优化、居住功能提升、城市文明跃升，推动广州高质量发展的必由之路。 　　7月10日，上海举行建设交通行业新一轮民心工程推进会透露，过去三年间，上海完成了中心城区成片旧改185.7万平方米、受益居民9.2万户，并于2022年7月提前完成中心城区成片旧改任务。2023-2025年计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。 　　“城中村改造有别于老旧小区改造等，但可以认为后续会把此类工作纳入统一的范畴中。”易居研究院研究总监严跃进表示，城中村改造有助于挖掘相关土地的商业资源，同时也可以积极导入各类公共配套，对于城市功能的再造和升级都有非常好的导向。 　　李宇嘉则表示，新市民、年轻人和外来人口主要集中在超大特大城市，特别是在城中村，而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。“城中村改造必须坚持“一村一策”，加强城市体检先行，民生诉求比较强烈的城中村优先改造，同步加强专项规划和计划的编制。” 　　3 　　城中村改造，钱从哪儿来？ 　　本次国务院常务会议指出，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。 　　对于引入社会资本，李宇嘉建议，城中村改造还是要坚持“谁投资谁受益”的原则，主要吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式来解决。为了吸引市场资金进入，一方面需要公共资金投入，解决短板和弱项的问题，创造市场资金进入的积极性；另一方面需要在用地出让方式，审批流程优化，空间功能的调整和转换等方面做出规划和政策创新。 　　“要鼓励多方投资主体以经营性收入，包括停车场、临街商铺、饭店食堂等形成的收入，弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。”李宇嘉表示。 　　易居研究院研究总监严跃进也认为，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力。尤其各大房企，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。 　　深圳一位负责城市更新业务的房企人士对记者表示，房地产想要探索新的发展模式，需要较大资金量，需要找一个基础比较强的城市来做试点。从这方面看，唯有超大和特大城市具备条件。 　　国泰君安一份研报显示，高能级城市的地产更新投资将渐居主导。在该机构看来，首先，房地产大周期退潮，无论从城镇化率提升还是从人均居住面积增长来看，增量地产投资需求增长空间有限，而随着人口向高能级城市集中，一二线城市普遍老旧的住房条件为地产更新投资带来空间。 　　据该机构测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少2万亿元，上限接近13万亿元，并间接带动最多7000亿元的家电消费。而若分10年实施，每年有望带动1万亿元以上的投资和消费需求。 　　不过，上述房企人士同时也表示，鼓励和支持民间资本参与，需要具备一定条件。在他看来，项目是否符合市场运营逻辑、是否具备底层商业逻辑、是否能形成商业和资金闭环，是民间资本需要考量的重要因素。