对于深圳楼市而言 “双证合一”究竟能起到多大的作用？

　　坊间流传了多时的“双证合一”终于实锤，市民从7月14日开始可以申请办理。 　　“深圳7.15调控”三周年之际，这当然是个重磅的好消息。 　　但是对于深圳楼市而言，“双证合一”究竟能起到多大的作用？ 　　还未可知…… 　　目前来看，“双证合一”是真的在落地执行了。 　　消息传出当天，相关中介机构还晒出了申请样表。 　　据网友爆料，政策出台隔天一早就有不少双拼户型业主带着材料在不动产登记中心窗口咨询办理。 图源：微信群聊 　　据网友透露，同一人名，房产处于抵押状态，也可现场申请双证合一。 　　那么实际的市场反应怎么样呢？ 　　据中介反映，有不少业主特别是深圳湾和蛇口业主连夜撤盘不卖了。 　　还没有涨价的，因为不知道还能不能办理下来，价格还在重估。 　　身边一业内中介大V透露，上周他们还帮了一位客户买下了半岛二期一套双拼房，地板价，赚大发了。 　　双拼房是历史产物。为了规避“90/70”，拥有双本证的双拼房大量出现，2010年深圳限购，双证房与多证房马上陷入了流动性困难。 　　深圳到底有多少套“双拼房”？ 　　深圳商报报道，根据深圳市国资源土地房地产资产评估有限公司2018年统计数据，“双拼房”在除光明外的深圳9区都存在。 　　其中，在南山的分布占比为31.34%，龙岗区22.39%，宝安区19.40%。另从公开资料看，中原地产曾做过统计，深圳至少有9万套“双拼房”，涉及全市120多个小区。 　　像深圳湾这样的新兴豪宅区，更是其"重灾区"。据链家统计，目前深圳湾18个社区只有太古城南和颐安阅海是纯一本证，其它社区都有一两本证户型共存。 　　单本证房源和双本证混杂在深圳湾后海南片区的楼盘中，就算专业级选手，如果没有事先提醒，基本没人能够辨认。 图源:格隆汇楼市 　　在18年之前，还存在双拼两套房同时向两个不同银行递交贷款申请，根据银行征信时间差还可以获得各自首付三成的机会。 　　715新政后，问题扩大化了。在换房难度增加的情况下，新政调整了首付成数、并大幅提高购房门槛，尤其是严控离婚买房，对于双拼房的购房资格影响巨大。 　　这批业主想要套现将更难，承接者少之又少。 　　因此2020年7月，深圳楼市新政刚刚生效，就有深圳湾双本证业主代表组织大家一起向市住建局、司法所等部门提出“双证变单证”的诉求，但是在2021年，深圳方面就否决了“双（多）证合一”建议。 　　去年开始，广东省东莞、广州、中山陆续实现了“双证合一”，给深圳打了样。 　　合证消息一出，市场就有两种观点盛传： 　　1、如果全市双本证全部成功转为单本证，不仅意味着增加了单本征的供应量，同时也新诞生数万个新的购房资格。 　　2、双证合一导致供应量放大，原双证房上涨、单证房下跌。 　　很多人觉得，合证之后会为深圳释放数十万房票，引发新一轮购房潮。 　　不过我觉得，深圳这次通过解决历史问题，能否达到激励楼市复苏的功效，尚待观察。 　　当下的深圳楼市单边下行，完全靠购房资格增多拉动市场复苏并不现实。 　　与“715新政满三年释放数十万张房票”的舆论喧嚣尘上一样，此次双证合一即可新诞生数万个新的购房资格仅仅是理论上的推算。 　　这次合证对房产要求极其高：白名单范围内（不在白名单的填表等级上传到工作专班审核）、红本、无抵押、无异议登记、在同一人名下，审批涉及测绘部门、规划部门、住建部门，流程很长，最后并不一定所有双本证房产能够成功转证。 　　所以，特别是大量非红本在手的房产，需要自己找资金赎楼解除抵押；房产不再一个人名下的比例也非常高，有的还需要过户变更等等。 图源：中介朋友圈，供参考（上下滑图） 　　现在只是接受咨询阶段，就算已经有人已经提交申请，短期内成功比例并不会太高。所以一下子新诞生数万个新的购房资格就无从说起。 　　不过，这一利好政策给市场带来一些交易情绪上的刺激是肯定的。 　　另外，双证合一并不能直接刺激楼市，反过来是双刃剑：既释放了需求，同时也增加了供应。 　　事实上，双证的产品有两种情况： 　　第一种情况，主户型+副户型，不能分割使用的双本征房产；第二种是两个主户型可以分割使用。 　　对于后面一种双证房，有些业主并不一定愿意合一，反而觉得分开卖单价更高，这要根据所买房产是否属于豪宅项目。如果是豪宅，合一后则面积越大价格越高。 　　所以不一定所有的双证房业主愿意办理双证合一，会因人而异。 　　就拿深圳湾片区来说，两本证户型占比大约不到40％，约有2800多套，特别是120㎡以上的湾区户型多为双证户型。 　　表面理论上看2800多套左右豪宅供应增多了，综合上述两点情况，并不是所有双证房能够申请成功、短期内转证，或者不是所有转了单本的业主都要拿出来放盘。 　　单证市场并不能一下子多出大量的潜在供应，这是不现实的。 　　再说2800套已经是定量，除非深圳湾片区像前海那样不断释放新的住宅地块供应，所有无论从短期效应，还是中长期效应，这部分新增的供应量反而提供了更多样、更好的户型选择，对活跃片区二手房市场交易是好事。 　　所以，原双证房会上涨，但单证房不一定会下跌，具体看产品，只能说估价体系更丰富了。 　　还有的要看片区。如果双本证所在片区属于人口流出的片区，那么的确可能会因双本证“出逃”造成单证房的下跌。 　　总之，此次合证政策，对市场刺激不可期待太高。原因我们放在下面讲。 　　从今年一路走来，深圳促进楼市复苏的策略，我们基本可以判定采取了“低调+小步慢走”的做法。 　　从二手房指导价“非正式取消”，到大量增加市区内核心区域优质住宅用地、部分地块取消9070限制、超总宅地首次突破行政限价天花板、取消捆绑保障房、不再供应安居和人才房、出台封闭流转的共有产权房…… 　　在一线城市中，深圳楼市调整最为充分，如今动作不断，虽然效果有待时日，但是我们相信市场一定会有复利的叠加效应。 　　深圳双证合一就解读到这里，最后说说“认房认贷”。 　　双证合一对于支持改善型需求，从理论上讲，会有相当一部分新增住房需求。 　　但是，即使现在释放了一个名额出来，“卖一买一”首付要五/六成和二套首付七/八成，首付真的太高了。 　　我们更关注的是，合证对深圳楼市政策下一步走向势必产生一定的影响。双证合一之后，是否意味着深圳将很快出台激励改善性购房需求的政策，以此来承接这些双证业主更好地进行资产置换。 　　上周，央行对房地产市场释放两大利好信号！ 央行货币政策司司长邹澜在国新办发布会上表示： 　　1、按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。 　　2、考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策，存在边际优化空间。金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策，提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。 　　哪些是“边际优化空间”？ 　　我们的解读是：一个是与存量房贷有关、另一个与降低改善性购房首付有关。 　　特别是第二个，降低卖一买一首付比例、以及降低二套首付比例等支持改善性住房需求，也就是“认房不认贷”政策的出台，已经摆上议程。 　　限购和限价权限在住建部门，而“认房认贷”，主管部门是央行和地方人行系统。 　　我们的判断是，深圳有可能要等央行全国“统一动作”，然后一线城市才会有“自选动作”，我们耐心等待真正实质性大动作的楼市利好到来。 　　目前深圳“卖一买一”首付比例为五/六成；二套首付比例为七/八成。结合深圳市场，至少“卖一买一”首付比例要恢复到三成、二套首付比例为四成效果才会明显。 　　今天央行的吹风后，应该会很快了，大家要有心理准备。