杭州才是全国房价泡沫最大的城市？ 杭州的房子 还能买吗？

　　不看不知道，一看吓一跳。 　　前段时间，我们统计了全国32个重点城市的住户杠杆率数据。（计算公式：住户贷款余额/名义GDP），结果惊讶地发现： 　　全国住户杠杆率最高的城市，不是北上广深，而是——杭州。 　　杭州的住户杠杆率一骑绝尘，拉开其他城市好几个身位。不仅是唯一一个住户杠杆率超过100%的城市，而且高达139.7%！ 　　莫非，杭州才是全国房价泡沫最大的城市？ 　　杭州的房子，还能买吗？ 　　先来看看，住户杠杆率139.7%是个什么样的概念？ 　　我国平均住户杠杆率是62%。相比之下，杭州高出全国平均水平一倍多。 　　跟一线城市比，杭州也是遥遥领先。 　　——广州90.3%，深圳88.75%，北京、上海不到70%，连杭州的尾灯都望不到。 　　就连炒房客的老家温州，杠杆率也完败给杭州。 　　2020年温州杠杆率也突破了100%大关，而同年杭州已经飙升至130%以上…… 　　放眼全世界，能和杭州一较高下的，隔壁韩国的首尔可以算一个。 　　最近一段时间，在楼市天雷滚滚的情况下，韩国的杠杆率刚刚冲破了100%的大关。 　　而根据以往的数据来看，首尔的家庭负债会比全国平均水平高出20%-30%左右。 　　这样算下来，作为韩国楼市大地震的震中，首尔的杠杆率，可能和杭州差不多。 　　杠杆是不能无限加的。 　　不管是国内还是国外，杠杆率超过100%都是一个危险信号。 　　全民加杠杆炒房的温州，是全国房价回撤最严重的城市，以至于比起12年前的巅峰时期，房价不仅没涨，还足足跌没了3成。 　　国际上看，韩国楼市濒临崩盘，首尔房价平均下跌近2成，成交量暴跌70%。 　　澳大利亚的杠杆率也是居高不下，连续几年都在120%。澳洲楼市同样绷不住了，房价跌得让人心碎。墨尔本、悉尼等大城市的二手房价几乎都跌破了6折。 　　再看美国，上一次杠杆率冲上100%的时候，正是2008年金融危机的时候…… 　　而杭州，杠杆率达到139.7%……你说危险不危险？ 　　杭州楼市的泡泡，是怎么吹起来的？ 　　把十几年的数据扒了个遍后，我得出一个结论：2015是杭州杠杆率的一个转折点。 　　在此之前，杭州的杠杆率始终在50%以下，甚至在2010年之后还处于下滑态势。 　　可是2015年之后，杭州的住户杠杆率就像开了氮气加速一样一路狂飙，在2018年冲上了100%的关卡。 　　注：2015年前后数据统一口径有差异，图表只反应杠杆率走势，具体数值以实际为准 　　那一年，到底发生了什么？ 　　2015年，正是杭州房价起飞的元年。杠杆率暴涨，杭州楼市逐渐脱离轨道。 2015年的杭州，几乎集齐了房价井喷的所有要素： 　　1.杭州“申亚”成功，成为北京和广州之后的中国亚运第三城； 　　2.阿里巴巴集团刚在大洋彼岸的纽约证券交易所敲响上市的钟声。 　　3.轰轰烈烈的货币化棚改拆出一片新城，也拆出了汹涌的购房需求。 　　4.大量外地购买力也开始疯狂涌入杭州楼市…… 　　短短三年间，杭州房价以一年涨一万的速度，从2字头冲上了4万的关口。 　　房价疯涨，让杭州人建立了楼市信仰。 　　倒挂红利，更是让杠杆率陷入疯狂。 　　房价大涨一波后，杭州开始全面实行新房限价，却从未出台过二手房指导价。 　　瞬间一二手房价之间形成了巨大的倒挂利差，正式宣告： 　　全民打（chao）新（fang）的时代来了。 　　一大批网红板块崛起。比如“万人摇”专业户勾庄，还有阿里总部所在的未来科技城。 　　2020年勾庄新盘限价3万+，但是二手房均价已经飙升到4万/㎡，其中万科杭宸最高的时候挂牌价单价6万/㎡！ 　　2020年，未来科技城新房限价3.7万，周边二手房挂牌价却已经高达5-6万，价差2万+。2021年二手房价更是一度被炒到8万+。 　　巨大的一二手倒挂，让杭州楼市陷入了一个永无止境的循环： 　　二手房价越高，倒挂利差越大，购房者越狂热，杠杆越加越狠…… 　　在巨大的利益面前，杭州也成为全国最敢借钱、最能负债的城市。 　　截止2022年，杭州人均贷款额高达19.82万，遥遥领先一线城市和一众强二线城市。 　　倒挂使人疯狂。 　　一买一卖之间数百万的利差，让很多人根本不在乎自己到底借了多少钱。 　　而这也将杭州楼市一步一步，推到了如今危险的边缘。 　　目前的杭州楼市，正在备受煎熬。 　　一二手房市场的温差，简直可以用离谱来形容。 　　从今年3月份开始，杭州市区的二手房成交量就开始一路下滑。 　　从10190套的高点下滑至4月的7268套、5月6885套，而6月更是仅成交4912套，环比再跌28.66%。 　　成交均价也同比下降了2.31%。 　　更让人不寒而栗的，是杭州二手房高企的库存。 　　据杭房数据显示，杭州目前二手房总库存在28万套，其中近半年的新增挂牌就超过10万套。 　　而整个上半年，杭州二手房成交量还不足5万套……二手房业主的压力，可想而知。 　　然而，杭州新房市场却还在春风里摇摆。 　　据克而瑞数据显示，今年上半年，杭州新房成交总量和总额同比增长都超过4成，成交面积较去年同期增加45%，成交金额同比提高46%。 　　像加推的千万豪宅杭州国际金融中心，更是创下今年最低中签率，仅2.29%，即便是杭州 E 类人才家庭也要 205 个月社保才能入围摇号。 　　还有申花板块的绿城馥香园，3 个月内加推了4 次；未科板块的汀岸辰风从拿地至售罄只经历了 81 天。 　　为什么一二手房的境遇如此不同？ 　　因为二手房市场是政策无法控制的，反映市场最真实的情绪，但新房市场却是可以“造梦”的。 　　一直以来，杭州对于新房的供应量把握得都特别好，市场上的新房始终处在供不应求的水平。 　　新房“稀缺”还限价，二手房价格由于前几年涨得太凶，即便再降也还是有倒挂存在，这就导致杭州的新房市场长盛不衰。 　　可是，最大的问题也恰恰出在这里。 　　打新的人越来越多，而新房最后的归宿一定是二手房市场，可是杭州的二手房卖不动啊…… 　　如果杭州楼市的泡沫继续这样扩大下去，结局会是怎么样？ 　　新房的火热，还能持续多久？ 　　杭州楼市，如何才能够化险为夷？办法其实也有，去杠杆主要有三个法子： 　　把GDP搞上去、直接去杠杆、继续做大需求。 　　这其中，做大GDP是最理想的，但也是最难的，更何况要让GDP增速追上房价，那更是难上加难。 　　直接去杠杆，说白了就是让市场自己出清，这种方法虽然更彻底，但是风险很大，搞不好泡沫就直接破了，房价硬着陆。这是所有城市都无法接受的。 　　所以包括杭州在内，大部分城市采取的降杠杆的方法，都是继续做大需求，转移、化解矛盾。 　　杠杆率高，原因就是透支了购买力。 　　既然如此，那只要找来足够多的“接盘侠”，问题不就解决了？ 　　从去年全国主要城市人口增量上来看，杭州的人口增量仅次于长沙，达到17.2万人，还是相当可观的。 　　此外，杭州的出生人数虽然仍比死亡人数多，自然人口仍保持正增长。 　　而为了有源源不断的人口流入，也为了让这些人口能托起楼市。 　　今年以来，杭州先是放开了钱塘、富阳、余杭等地的限购政策，紧接着又降低了自己的落户门槛，甚至全面放开了桐庐县、淳安县、建德市三县（市）城镇落户条件。 　　可以预见，越往后杭州的抢人力度会越大，攻势会越猛。 　　没办法，楼市需要更多的“接盘侠”…… 　　最后，回到一个根本的问题：杭州还可以买吗？ 　　我的答案是： 　　杭州依旧是全国最有价值的城市之一，而且排名相当靠前。 　　只是在入场的时机和选筹上，要更加的谨慎。 　　什么时候可以入场呢？ 　　两种情况，要么在杭州二手房砸盘的时候，泡沫破裂，笋盘浮出水面，可以进场抄底。 　　要么就等杭州下一波大行情来的时候，杭州有了充足的购买力，这个时候同样可以入场。 　　在这个剧烈的波动期，更要看准杭州城市发展逻辑。 　　在选筹上，优先选择核心地段的优质改善型房源，远离郊区新城和老破小。 　　亚运之后，杭州楼市将见分晓。