浙商银行拟购买位于深圳市福田区的办公楼宇 合计资产购置费用约23.34亿元

　　2023年6月25日，浙商银行股份有限公司（下文简称“浙商银行”）发布公告，拟购买位于深圳市福田区的办公楼宇，合计资产购置费用约23.34亿元。 　　但遭到该行董事胡天高的反对。 　　事实上，这已经是浙商银行连续第2年大手笔购买办公用房。 　　根据浙商银行2022年3月29日的公告，斥资30亿元出头，为上海分行购买办公用房，当时包括胡天高在内的全部董事都投了赞成票。 　　我们知道，现在是房地产的下行期，不管承认不承认，事实上就是。商办资产因为宏观经济压力，回报和价格趋势也是非常堪忧。 　　同时，银行业总体而言息差收窄，钱也是越来越不好赚，这个时候买房，有董事反对，杠杆游戏觉得完全正常。 　　此事的细节，以及浙商银行近期的经营情况，我们一起看看。 　　1、上海30亿元买楼后，深圳拟23亿元再买楼 　　公告披露，此次拟购买的办公楼宇，位于深圳市福田区滨河大道与椰树路交汇处的深圳中洲滨海商业中心西塔第1-21层（第11层为避难层，下同），总建筑面积41,186.70平米（最终以产权建筑面积为准）及其他附赠权益（包括地下第 3、4 层共100个停车位的免费专属使用权、西塔楼顶北向广告位免费专属使用权等），总价22.65亿元（含增值税5%）。 　　还包括其他费用（契税、印花税等）约0.69亿元，合计资产购置费用约23.34亿元。 　　买楼的目的是基于浙商银行深圳分行业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及长远发展考虑，经多次现场勘察、比选、研究后决定的。 　　这些话听起来都没毛病。 　　中洲滨海商业中心项目2022年7月19日取得消防验收意见书，2022年11月16日完成竣工验收备案。2023年1月4日，开发商已取得该物业对应的88本分户不动产权证，目前为现房销售状态。 　　除了上文介绍过的赠送，免费权益还包括该项目西塔首层大堂东北角区域（使用面积约132平米）和LED大屏的免费专属使用权，以及共享大堂前台一半区域的免费专属使用权，以上附赠权益使用期限与房产土地期限保持一致。 　　土地使用年限40年，期限至2056年10月24日止。 　　交易标的权属清晰，不存在其他任何限制转让的情况，不涉及仲裁事项或查封、冻结等司法措施，也不存在妨碍权属转移的其他情况。 　　该项目开发商已办理竣工备案相关手续和不动产权证，预计2023年8月31日前可交付。 　　不过值得一说，杠杆游戏注意到，定价依据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司以2021年11月1日为评估基准日，出具的《房地产估价咨询报告》（F/SZ/2111/2656/ZJ号）中评估值为25.84亿元。 　　仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司以2021年11月22日为评估基准日，出具的《房地产估价报告》（JLL-GZ[2021]房估字第 0035 号）中评估值为26.15亿元。 　　上述两家公司的评估价一个低一点，一个高一点。 　　当时房地产形势总体比2022年好多了。 　　到了如今，仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司以2023年6月2日为评估基准日，出具的《房地产估价报告》（JLL-GZ[2023]房估字第 0031 号）中评估值为25.11亿元。 　　注意，评估价格明显低一些了。 　　所以公告说，结合上述评估，经双方友好协商，按照公平、合理的定价原则，商讨确认标的交易价格为22.65亿元——这个价格比评估价格又低了2亿多元，听上去似乎浙商银行赚了。 　　浙商银行也强调： 　　本次交易定价符合公开、公平、公正的原则，不会损害上市公司及中小投资者利益。 　　不过，以今天的地产形势、写字楼形势，还有没有杀价空间？ 　　此次拟购房之前的2022年浙商银行那一次购房，当时也说基于浙商银行上海分行（业务发展、人员队伍的逐步扩大，以及浙商银行在沪机构、子公司布局和长远发展考虑，经多次现场勘察、比选、研究，拟购置浦东新区浦东大道1500弄1号绿地创驿大厦A塔楼作为办公大楼使用。 　　当时总价29.38亿元（含增值税9%），加上契税等其他费用，资产购置费用合计约30.30亿元。 　　起码当时所有董事是同意的，而这一次，有一名董事反对。 　　2、时机到底对不对？ 　　此次浙商银行《关于购置深圳分行办公用房的议案》，胡天高董事对该议案投反对票。 　　其反对理由有2： 　　1）从浙商银行目前实际情况看，资本耗用应优先聚焦于生息资产； 　　2）该办公用房的买入时机有待商榷。 　　浙商银行的胡天高董事的意见是否有道理，杠杆游戏认为起码值得思考。 　　公开资料显示，胡天高毕业于浙江大学高级管理人员工商管理专业，获得工商管理硕士学位。 　　1988年8月至1995年7月担任中国银行东阳支行副行长； 　　1995年9月至今在横店集团控股有限公司工作，现任横店集团控股有限公司董事、副总裁。 　　还在多家上市公司担任（过）司董事…… 　　同时，横店旗下也有地产公司，胡天高对行业的理解应该说也是深刻的。 　　财联社报道说，5月9日，莱坊发布2023年第一季度《深圳甲级写字楼市场报告》显示，2023年第一季度，深圳写字楼投资市场录得四宗大宗交易，总交易金额约为人民币5.97亿。 　　四宗交易分别为：ShenzhenJiajiTechnology购置深圳智慧广场c座7513平米；深圳新益昌科技股份有限公司购置瑞湾大厦；此外，华润置地大厦E座的两个较大面积单元成功出售，交易面积共计3265平米。 　　相比之下，浙商银行拟以23.34亿购买深圳写字楼，算是近期深圳楼市最大金主。 　　报道还引述莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管朱磊的话，“深圳全市租金自2018年开始步入下行区间，至今迈入第五年。租金三年间下降14%，五年间下降22%。” 　　与此同时，根据第一太平统计数据及分析，2023年，深圳甲级写字楼市场或再度迎来供应高峰，全年供应面积预计达140.5万平米。其中，第二季度，深圳将迎来六个新项目入市，约为市场带来41.0万平米甲级写字楼供应。 　　届时，深圳总存量将过千万米，达到1046.6万平米，同比扩张4.1%。 　　第一太平认为，供需结构问题将同步影响深圳甲级写字楼市场资产表现，令该市平均租金延续下降趋势。但随着本地经济及市场活跃度的提高，租金跌幅或将收窄。 　　在供应高峰叠加内外部环境不确定性犹存的背景下，写字楼物业资本值或将于中短期内延续下降趋势。 　　言下之意，不用杠杆游戏多说。 　　浙商银行深圳分行购买办公楼宇的流程还在走，最终如何我们拭目以待。 　　3、经营总体表现不错，多个盈利能力指标下滑 　　说完买楼本身，我们看看浙商银行的经营情况。 　　2022年，浙商银行营收610.85亿元，同比增长12.14%。 　　归属净利润136.18亿元，同比增长7.67%，相较于营收增幅低一点。 　　按照浙商银行年报的说法，截至报告期末，总资产2.62万亿元，比上年末增长14.66%，其中发放贷款和垫款总额1.53万亿元，比上年末增长13.20%； 　　总负债2.46万亿元，比上年末增长15.86%，其中吸收存款余额1.68万亿元，比上年末增长18.77% ；不良贷款率1.47%、拨备覆盖率182.19%； 　　资本充足率11.60%、一级资本充足率9.54%、核心一级资本充足率8.05%，均保持合理水平。 　　这些都没错，不过如下图杠杆游戏也注意到，2022年浙商银行的平均总资产收益率0.57%，2021年为0.60%，同比下降0.03个百分点。值得注意2020年该数字为0.65% 　　同样，平均权益回报率9.02%，2021年为9.83%，下降0.81个百分点。2020年该数字为10.03%。 　　2022年，浙商银行的加权平均净资产收益率为9.01%，2021年为9.83%，同比下降0.82个百分点。2020年该数字为10.03%。 　　扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率8.95%，2021年为9.71%，同比下降0.76个百分点。2020年该数字为10.05%。 　　净利息收益率2022年为2.21%，2021年为2.27%，同比下降0.06个百分点。2020年为2.19%。 　　净利差2022年为2.02%，2021年为2.07%，同比下降0.05个百分点。2020年该数字为1.99%。 　　成本收入比2022年为27.46%，2021年为25.31%，上升2.15个百分点。2020年为25.96%。 　　根据2023年一季报的披露，浙商银行一季度平均总资产收益率 (年化)0.85%，2022年同期为0.88，同比下降0.03个百分点。 　　平均权益回报率(年化）16.02%，2022年同期为15.54，上升0.48个百分点。 　　加权平均净资产收益率(年化)16.02%，2022年同期为15.55%，上升0.47个百分点。 　　不过，扣除非经常性损益后加权平均净资产收益率(年化) 为15.21%，2022年同期有15.50%，下降0.29个百分点。 　　成本收入比28.81%，2022年同期为23.66%，上升5.15个百分点——再对照2022全年，银行的生意真的是越来越不好做。 　　综上，浙商银行胡天高董事对深圳买楼议案投反对票，提出资本耗用应优先聚焦于生息资产、该办公用房的买入时机有待商榷，确实值得重视。 　　对了，浙商银行正在进行10配3的配股再融资，拟募资预计100多亿元……不缺钱。