解局 | 建发一周三城拿地记：“保守观望”和“规模扩张”

观点网 在“保守观望”和“规模扩张”的选择题中，“建发系”继续倾向后者。

4月3日至4月9日一周内，建发在福建厦门、泉州，以及浙江丽水，共拿下4宗土地，拿地金额达38.73亿元。

具体而言，建发房产4月3日在泉州南安市底价竞得两宗住宅用地，地块总面积约6.03万平方米，成交总价6.62亿元。

其中，溪美街道彭美社区南安2023P01地块出让面积2.17万平方米，容积率为1.0-2.5，计容总建面约5.42万平方米，地块起价2.44亿元；溪美街道彭美社区南安2023P02地块出让面积3.86万平方米，容积率为1.0-2.4，计容总建面约9.28万平方米，地块起价4.18亿元。

翌日，建发主要地产上市平台建发国际，通过旗下杭州兆汇房地产有限公司参与浙江丽水的土地招拍挂，并以9.73亿将一宗地块收入囊中。此次拿地，也是建发首次进入丽水市场。

该地块为城镇住宅用地、城镇社区服务设施用地、零售商业用地、餐饮用地，出让面积2.87万平方米，容积率2.0-2.1，计容建筑面积6.02万平方米，其中可建商业建筑面积500-1000平方米，社区配套用房不少于1380平方米。

而4月7日，建发房产身影出现在厦门，当天湖里区公开出让2023直协001号地块，该地块土地面积5.71万平方米，为安商房用地，规划建设共1089-1548套单位，最终以22.38亿元竞得。

一周三城夺地，但面对不同市场，也体现了建发不同的拿地策略。

厦门是建发系的大本营，在当地长年保持市场占有率第一。根据网络公开资料，2022年建发房产在厦门的全口径销售金额就达到210亿元，商品住宅销售额前10名项目里就有5个属于建发。

土地方面，建发去年参与了除第三批之外的厦门第一、第二和第四批次集中供地，分别斥资94.4亿元、50.9亿元、21亿元，累计收获6宗土地，是当年该市拿地最积极的房企。

与厦门一样，泉州也是建发的传统优势市场。据了解，建发于2013年进入包含4区、3市、5县的“大泉州”市场，到2022年以61亿元销售金额占据市场第二位。

通过在厦门和泉州的强势市场地位，建发因此能够保持较低的拿地成本，但同样地块后续利润表现或许也有限。

当然很大一部分原因，来自建发这次拿的是安商房。资料显示，安商房全称为安置型商品房，即一个项目内包含商品房和安置房两个属性。与安置房不同，安商房不受5年限制，拿到房产证就能上市交易，但售价通常为普通商品房售价的7折。

2021年厦门出台安商房的具体规划，宣布将建设7个安商房社区，湖里区6个、集美区1个。建发此次拿下的2023直协001号地块，就属于湖里钟宅北苑二期C20C23安商房项目。

在泉州，当地自2017年起就为过热的土拍市场出台调控措施，建发此次拿下的南安两宗宅地，也是通过“限房价、限地价、竞配建”方式出让，虽然是底价获取，但也要接受地块限定项目建成后住宅部分最高销售均价为12000元/平方米的出让条件。

建发此前在南安落地有建发・映月、建发・和玺以及建发・缦云三个项目。其中与此次新拿土地临近的建发・缦云，同样是限房价项目，3941元/平方米的拿地项目与1.2万元售价之间有8059元的差额。

反观溪美街道彭美社区南安2023P01地块、2023P02地块，拿地成本提升至每平方米4500元左右。

至于新进入城市丽水，建发陷入了地块的激烈争夺战之中。由于位于市中心，在多家房企围猎的情况下，该地块经过133轮竞价才最终成交，成交价9.73亿元，与起拍价6.9亿元对比，溢价率达41.01%。

作为目前国内拿地最为积极的房地产开发商之一，资料显示，建发2022年共摘得62宗地块，全口径拿地金额合计约1030.25亿元，权益拿地金额约544亿元，虽然较2020、2021年时期力度有所减少，但仍排在全行业的前5。

2023年第一季度，市场进入防控政策放开后的调整期，开发商们对土地市场更多持观望态度，建发也是少数有土地拓展动作的房企之一。

对销售规模的渴求意味着强烈的拿地欲望，根据建发香港上市平台建发国际在业绩会上的表述，该公司2023年将争取10%-20%销售增长，这强调更为高效的投拓能力。

建发过去以重仓一二线城市著名，然而由于这些头部城市的土地市场逐渐回暖，竞争态势升温，因此推动建发除巩固厦门、泉州基本盘之外，还进入长三角发达地区的低线城市丽水。

“除了好的一二线城市地块要去拿，但对符合改善性需求的三四线的土地也会加强拓展，特别是较为熟悉和有包握的福建省乃至长三角的区域。”建发国际管理层在业绩会上表示。

但值得注意的是，在市场上升时期，如何在快速拓展的过程中控制拿地成本，是建发接下来投拓工作的关键。2021年初，建发就曾因在上海高溢价拿地而被政府有关部门约谈。

同时，这对建发的利润率也是一种破坏。资料显示，根据2022年年报，建发股份(600153)房地产业务毛利率仅为14.6%，而2019、2020至2021建发房地产业务的毛利率已自28.69%、20.89%跌至约16.76%。另外，2022年同期建发国际毛利率录得15.28%，较2021年同比减少1.36个百分点。